Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng diện tích 58m², mặt tiền ngang 5,5m, trong kiệt rộng 4m, tọa lạc trên đường Tôn Đức Thắng, Phường Hòa Khánh Bắc, Quận Liên Chiểu – khu vực có hạ tầng đang phát triển nhưng còn nhiều hạn chế so với trung tâm thành phố Đà Nẵng.
Giá bán 3,7 tỷ đồng tương đương khoảng 63,8 triệu đồng/m² sàn sử dụng (tổng sàn khoảng 116m² nếu tính 2 tầng). So với mặt bằng chung nhà trong hẻm tại Liên Chiểu, mức giá này đang ở tầm cao, thường các căn tương tự dao động khoảng 40-50 triệu/m². Nếu tính chi phí xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m² hoàn thiện) thì giá đất đã chiếm phần lớn, cho thấy giá đất nền khu vực đang tăng theo quy hoạch nhưng chưa tương xứng với hạ tầng hoàn chỉnh.
Nhà hiện trạng là 2 tầng cũ, chưa rõ kết cấu móng và chất lượng xây dựng, nên chi phí cải tạo hoặc xây mới sẽ phát sinh lớn. Pháp lý sổ hồng rõ ràng là điểm cộng giúp giảm rủi ro.
Nhận xét về giá: Giá bán có phần bị đẩy cao khoảng 20-30% so với mặt bằng khu vực, do vị trí gần bệnh viện Liên Chiểu và tiềm năng phát triển. Người mua cần cân nhắc kỹ hoặc thương lượng giảm giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- 2 mặt kiệt, giúp nhà thông thoáng hơn so với nhà trong kiệt đơn thuần, thuận tiện cho việc đi lại và thoát hiểm.
- Kiệt trước nhà rộng 4m, tương đối thuận tiện cho xe máy và ô tô nhỏ quay đầu.
- Gần bệnh viện lớn Liên Chiểu – thuận tiện cho người mua làm việc hoặc thuê phòng cho thuê dài hạn.
- Pháp lý sổ hồng chính chủ rõ ràng, hỗ trợ vay ngân hàng dễ dàng.
Nhược điểm: Hẻm khá nhỏ so với mặt tiền 5,5m nhà, có thể gây khó khăn cho xe ô tô lớn, ảnh hưởng giá trị và tiện ích sử dụng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho để ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn do vị trí gần bệnh viện và khu dân cư ổn định. Nếu đầu tư xây mới thì cần tính toán chi phí cải tạo và mở rộng mặt tiền kiệt để tăng giá trị bán lại hoặc cho thuê.
Không thích hợp làm kho xưởng do diện tích và vị trí trong kiệt nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tôn Đức Thắng, Liên Chiểu) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Lương Bằng, Liên Chiểu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 58m² | 60m² | 55m² |
| Số tầng | 2 tầng | 2 tầng | 3 tầng |
| Hẻm/đường trước nhà | Kiệt 4m, 2 mặt kiệt | Hẻm 3m, 1 mặt kiệt | Đường 6m, mặt tiền |
| Giá bán | 3,7 tỷ (~63,8 triệu/m²) | 3,2 tỷ (~53 triệu/m²) | 4,1 tỷ (~74,5 triệu/m²) |
| Pháp lý | Sổ hồng chính chủ | Sổ hồng | Sổ hồng |
| Tiện ích | Gần BV Liên Chiểu | Cách BV 1km | Gần trường học, chợ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu móng và chất lượng xây dựng hiện tại (nhà cũ 2 tầng có thể xuống cấp).
- Kiểm tra tính pháp lý chi tiết sổ hồng, quy hoạch xung quanh tránh bị vướng giải tỏa.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe ô tô trong kiệt 4m, đặc biệt khi có 2 mặt kiệt.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy do nhà trong hẻm có thể bị hạn chế tiếp cận dịch vụ.
- Đánh giá phong thủy: Nhà 2 mặt kiệt có thể tốt nhưng cũng cần xem xét hướng cửa chính và ánh sáng.
