Nhận định về mức giá 89,799 tỷ đồng cho nhà mặt tiền 240m² tại Nguyễn Văn Thoại, Đà Nẵng
Mức giá 89,799 tỷ đồng cho bất động sản này là khá cao so với mặt bằng chung các sản phẩm tương tự trên thị trường Đà Nẵng, dù sở hữu vị trí đắc địa trên tuyến phố Tây, gần biển Mỹ Khê và được xây dựng quy mô lớn với 8 tầng cùng nội thất cao cấp.
Tuy nhiên, nếu xét về tính độc nhất và tiềm năng khai thác dòng tiền cao, mức giá này có thể được xem xét trong trường hợp nhà đầu tư nhắm đến mục tiêu lâu dài, giữ tài sản và tận dụng ngay nguồn thu từ việc cho thuê spa với doanh thu khoảng 250 triệu/tháng.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | BĐS đang xét | BĐS so sánh 1 | BĐS so sánh 2 |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Nguyễn Văn Thoại, P. An Hải Nam, Q. Sơn Trà, Đà Nẵng (gần biển Mỹ Khê) | Đường Võ Nguyên Giáp, Q. Sơn Trà, gần biển Mỹ Khê | Đường Lê Văn Hiến, Q. Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng |
| Diện tích (m²) | 240 | 220 | 250 |
| Số tầng | 8 (7 nổi + 1 hầm) | 6 | 7 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 89,799 | 65 – 70 | 70 – 75 |
| Giá/m² (triệu đồng/m²) | 374 | 295 – 318 | 280 – 300 |
| Tiện ích & khai thác | Spa cao cấp, doanh thu ~250 triệu/tháng, thang máy, PCCC hiện đại | Khách sạn nhỏ, khai thác du lịch | Nhà hàng & căn hộ cho thuê |
| Pháp lý | Hoàn công đầy đủ, sổ đẹp | Pháp lý chuẩn | Pháp lý chuẩn |
Nhận xét và đề xuất giá hợp lý hơn
Giá trung bình/m² tại khu vực biển Mỹ Khê cho các bất động sản tương tự dao động khoảng 280 – 320 triệu/m². Với diện tích 240m², giá trị hợp lý rơi vào khoảng 67 – 77 tỷ đồng. Mức giá 89,799 tỷ đồng cao hơn đáng kể, tương đương khoảng 374 triệu/m².
Điều này có thể được giải thích phần nào bởi quy mô tòa nhà lớn 8 tầng, trang bị thang máy, hệ thống PCCC hiện đại và nội thất cao cấp, cùng với doanh thu khai thác hiện tại ổn định. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả đầu tư, người mua có thể thương lượng giảm giá khoảng 10-15% so với giá niêm yết, tức khoảng 76 – 81 tỷ đồng, nhằm tạo biên lợi nhuận hợp lý sau khi trừ chi phí vận hành và đầu tư bảo trì.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà giảm giá
- Trình bày rõ các so sánh giá thực tế trên thị trường tương tự, nhấn mạnh mức giá hiện tại vượt trội so với mặt bằng chung.
- Đưa ra phân tích chi tiết về tỷ suất sinh lời (ROI) dự kiến dựa trên doanh thu thuê spa hiện tại so với giá bán, cho thấy mức giá cao có thể ảnh hưởng đến khả năng thu hồi vốn nhanh chóng.
- Đề nghị sự đồng thuận cùng chia sẻ rủi ro bằng cách giảm giá để thuận lợi cho việc giao dịch nhanh, đặc biệt trong bối cảnh thị trường có thể có những biến động không lường trước.
- Khẳng định thiện chí mua nhanh, thanh toán sòng phẳng, giúp chủ nhà giảm bớt gánh nặng tìm kiếm khách hàng phù hợp.
