Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 75m², diện tích xây dựng 45,33m², tổng diện tích sàn sử dụng 141,19m² xây dựng 1 trệt 2 lầu, mặt tiền rộng khoảng 8m, chiều dài 9m, tọa lạc trên đường số 35, phường Hiệp Bình Chánh, TP Thủ Đức. Giá bán 9,49 tỷ tương đương ~126,5 triệu/m² sàn sử dụng.
Về mặt giá, mức 126,5 triệu/m² là khá cao so với mặt bằng chung nhà phố tại khu vực Hiệp Bình Chánh, TP Thủ Đức, nơi giá đất trung bình hiện nay dao động khoảng 90-110 triệu/m² đất ở cho vị trí mặt tiền đường nhỏ, chưa kể nhà còn có thêm 24,6m² đất trồng cây lâu năm không tính diện tích xây dựng. Nếu tính riêng đất ở 50,4m² thì giá đất đã rơi vào khoảng 188 triệu/m² đất ở, vượt ngưỡng trung bình khu vực.
Nhà hiện trạng là nhà cũ kiên cố 3 tầng, nội thất đầy đủ, nhưng tuổi thọ và chất lượng xây dựng chưa được mô tả chi tiết. Chi phí xây dựng mới nhà 3 tầng 141m² sàn ở mức thô và hoàn thiện tối thiểu khoảng 6-7 triệu/m², tức tổng chi phí xây mới khoảng 850-1 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với giá bán hiện tại, do đó giá trị thực chủ yếu nằm ở vị trí và pháp lý.
Nhận xét về giá: Giá này được xem là có phần bị đẩy cao khoảng 15-25% so với mặt bằng khu vực, do đó người mua cần thương lượng để giảm giá hoặc yêu cầu chủ nhà cung cấp thêm các chứng cứ pháp lý, tình trạng nhà rõ ràng để đảm bảo không bị mua giá “ngáo”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí: Nhà nằm mặt tiền đường 35, hẻm rộng ô tô tránh nhau, rất hiếm nhà 2 mặt tiền khu vực này, tăng khả năng kinh doanh hoặc khai thác cho thuê.
- Diện tích và kết cấu: Nhà 3 tầng, 4 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh phù hợp gia đình đông người hoặc khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ.
- Pháp lý: Sổ hồng đầy đủ, đất ở 50,4m² và 24,6m² đất trồng cây lâu năm – cần kiểm tra quy hoạch xem phần đất trồng cây đó có thể chuyển đổi hoặc xây dựng được không để tận dụng tối đa.
- Tiềm năng tăng giá: Đường 35 dự kiến mở rộng, gần chợ Hiệp Bình, Vincom, trường học, trục Phạm Văn Đồng – tăng giá trị trong dài hạn rõ ràng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với kết cấu kiên cố, diện tích sàn rộng, vị trí mặt tiền 2 mặt tiền, nhà phù hợp để:
- Ở thực: Gia đình đông người, muốn không gian rộng rãi, thuận tiện di chuyển và gần đầy đủ tiện ích.
- Kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê: Mặt tiền rộng, khu dân cư đông đúc rất thuận lợi cho các mô hình kinh doanh như văn phòng, spa, showroom nhỏ, hoặc cho thuê nguyên căn lẫn từng tầng.
- Đầu tư dài hạn: Có thể giữ tài sản chờ quy hoạch mở rộng đường, hoặc xây lại theo mô hình căn hộ dịch vụ cao cấp nếu đất trồng cây lâu năm được chuyển đổi.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hiệp Bình, TP Thủ Đức) |
Đối thủ 2 (Đường số 10, Hiệp Bình Chánh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 75 (50,4 đất ở) | 70 (đất ở 100%) | 80 (đất ở 100%) |
| Diện tích sàn (m²) | 141,19 | 120 | 150 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 9,49 | 7,8 | 11,2 |
| Giá/m² sàn (triệu đồng) | 126,5 | 65 | 74,7 |
| Vị trí | Mặt tiền 2 mặt tiền, đường 6m | Mặt tiền hẻm 5m | Mặt tiền đường 7m |
| Kết cấu | Nhà 3 tầng, 4PN, 3WC | 2 tầng, 3PN | 3 tầng, 5PN |
| Pháp lý | Đã có sổ, 1 phần đất trồng cây | Đã có sổ, đất ở 100% | Đã có sổ, đất ở 100% |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết phần 24,6m² đất trồng cây lâu năm, xác định có thể chuyển đổi thổ cư hay không để tăng giá trị sử dụng.
- Kiểm tra kỹ trạng thái nhà cũ, đặc biệt là kết cấu chịu lực, hệ thống thoát nước, điện nước, thấm dột do nhà đã xây lâu năm.
- Xác minh rõ về lộ giới đường 35, tiến độ mở rộng để đánh giá tác động đến giá trị tài sản.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý, tránh trường hợp tranh chấp đất trồng cây lâu năm hoặc lỗi sổ đỏ.
- Đánh giá phong thủy hướng Đông Nam và 2 mặt tiền xem có điểm không thuận lợi như ngã ba đường, cột điện, cây to che khuất hay không.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe ô tô và giao thông tại đường 35 để tránh phiền toái trong sinh hoạt hoặc kinh doanh.
