Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 30m², diện tích sử dụng 80m² với nhà 1 trệt 2 lầu. Giá bán 2,83 tỷ tương đương 94,3 triệu/m² đất và khoảng 35,4 triệu/m² sàn xây dựng sử dụng. Nhà xây dựng đã hoàn thiện đầy đủ nội thất, nên xét về mặt giá trị xây dựng, nếu xây mới theo giá thị trường hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² chi phí xây thô + hoàn thiện), thì một căn nhà 80m² sẽ tốn khoảng 0,5 – 0,56 tỷ. Như vậy, phần chênh lệch 2,3 tỷ là giá trị vị trí và đất.
Tại khu vực Quận 6, với mặt tiền hẻm xe hơi 3m, nhà nở hậu chiều dài 10m, giá đất trung bình khu vực dao động 80-90 triệu/m² đất cho các vị trí hẻm tương tự. Do đó, mức giá 94,3 triệu/m² có phần nhỉnh hơn trung bình từ 5-15%.
Nhận xét giá: Giá có phần hơi cao so với mặt bằng hẻm xe hơi cùng khu vực. Tuy nhiên, do vị trí gần vòng xoay Phú Lâm, tiện ích đầy đủ, khả năng tăng giá đất còn tốt nên mức giá này không phải quá ngáo giá, vẫn có thể thương lượng giảm 5-7% để hợp lý hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm Quận 6: Gần vòng xoay Phú Lâm, thuận tiện đi lại các quận trung tâm TP.
- Hẻm xe hơi rộng 3m:
- Nhà nở hậu:
- Kết cấu 1 trệt 2 lầu:
- Nội thất đầy đủ:
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê cao cấp. Với kết cấu 3 tầng và vị trí trung tâm, có thể cho thuê nguyên căn với mức giá tốt, hoặc vừa ở vừa cho thuê một phần. Ngoài ra, nếu người mua có tiềm lực, có thể đầu tư cải tạo lại để tăng thêm diện tích hoặc xây mới theo hướng hiện đại, tối ưu công năng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lò Gốm, Q6) |
Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Văn Luông, Q6) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 30 m² | 28 m² | 32 m² |
| Diện tích sử dụng | 80 m² | 75 m² | 85 m² |
| Giá bán | 2,83 tỷ (94,3 triệu/m² đất) | 2,6 tỷ (92,8 triệu/m² đất) | 2,9 tỷ (90,6 triệu/m² đất) |
| Hẻm | 3m, xe hơi vào thoải mái | 2,5m, xe máy | 3m, xe hơi |
| Kết cấu | 1 trệt 2 lầu, nội thất đầy đủ | 1 trệt 1 lầu, cần sửa chữa | 1 trệt 2 lầu, mới |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, công chứng ngay | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nội thất, hệ thống điện nước do nhà đã sử dụng lâu.
- Xác minh quy hoạch hẻm: Đảm bảo không bị quy hoạch mở rộng đường làm mất phần đất.
- Kiểm tra pháp lý sổ hồng, tránh tranh chấp đất liền kề.
- Do nhà nở hậu, nên kiểm tra kỹ phong thủy nếu người mua quan tâm.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm để thuận tiện đi lại.
