Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là nhà mặt tiền nguyên căn trên đường Nguyễn Sơn, Quận Tân Phú, diện tích gần 297m² (12m x 24.75m, số liệu thực tế sát 297m²). Nhà cấp 4, 1 lầu, 2 phòng ngủ, có sân thượng, bếp và phòng ăn, pháp lý rõ ràng. Đường trước nhà rộng 16m, chiều ngang rộng khoảng 12m, có chỗ để xe hơi và vỉa hè rộng 5m.
Giá cho thuê 100 triệu/tháng tương đương khoảng 337.000 VNĐ/m²/tháng, đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà nguyên căn cho thuê trên tuyến đường Nguyễn Sơn và các tuyến đường chính ở Tân Phú. Mức giá này phản ánh vị trí cực kỳ đắc địa (mặt tiền đường lớn, vỉa hè rộng, khu vực sầm uất, phù hợp đa ngành nghề).
Tuy nhiên, nhà cấp 4 cũ, kết cấu không mới, nên để khai thác hiệu quả hoặc làm showroom cao cấp thì chủ thuê cần đầu tư cải tạo lại. Chi phí cải tạo nhà cấp 4 diện tích lớn có thể dao động 1.5-2 tỷ đồng tùy mức độ hoàn thiện. Do đó, chi phí tổng sẽ gồm tiền thuê + đầu tư cải tạo.
Nếu so sánh với chi phí xây mới nhà 2 tầng trên nền đất này, chi phí xây dựng trọn gói khoảng 6-7 triệu/m², tức xây mới 2 tầng (600m² sàn) khoảng 4-4.2 tỷ. Với mức thuê 100 triệu/tháng, chủ đầu tư sẽ cần tối thiểu 3 năm để hoàn vốn nếu đầu tư cải tạo hoặc xây mới, phù hợp nhà đầu tư dài hạn.
Nhận xét giá: Giá thuê đang ở mức cao sát ngưỡng thị trường cho khu vực mặt tiền Nguyễn Sơn, nên người thuê cần thương lượng giảm khoảng 10-15% để có hiệu quả kinh tế tốt hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Nguyễn Sơn – tuyến đường huyết mạch, lưu lượng xe lớn, thuận tiện kinh doanh đa ngành.
- Diện tích rộng, mặt tiền lớn (12m), vỉa hè rộng 5m để xe thoải mái, không bị che chắn 2 bên nên rất nổi bật.
- Có sẵn 1 lầu, sân thượng, 2 phòng ngủ, phù hợp làm văn phòng hoặc showroom kết hợp kho lưu trữ.
- Đường trước nhà rộng 16m, dễ tiếp cận xe hơi, thuận tiện giao thương.
- Pháp lý rõ ràng, không bị vướng quy hoạch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí đắc địa và diện tích lớn, tài sản phù hợp nhất để:
- Kinh doanh showroom, cửa hàng tiện lợi, hoặc chuỗi F&B/ẩm thực cao cấp. Diện tích và mặt tiền rộng thoáng rất thích hợp trưng bày sản phẩm, tiếp đón khách hàng.
- Đầu tư cải tạo để cho thuê dài hạn. Nhà hiện hữu cần cải tạo lại để tăng giá trị sử dụng và thu hút khách thuê chất lượng.
- Không phù hợp làm kho xưởng do mặt tiền đường lớn và khu vực dân cư đông, giá thuê cao.
- Ở thực không tối ưu do diện tích lớn, chi phí thuê cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Vị trí | MT Nguyễn Sơn, Tân Phú | MT Lũy Bán Bích, Tân Phú | MT Trường Chinh, Tân Phú |
| Diện tích (m²) | 297 | 180 | 250 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 100 | 60 | 90 |
| Đường trước nhà (m) | 16 | 12 | 14 |
| Loại nhà | Nhà cấp 4 + 1 lầu | Nhà cấp 4 | Nhà mới xây 2 tầng |
| Phù hợp kinh doanh | Showroom, F&B, Spa | Cửa hàng tiện lợi, văn phòng | Showroom, kho nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nhà cấp 4, đặc biệt các điểm thấm dột, điện nước, nền móng để tránh chi phí sửa chữa phát sinh lớn.
- Đánh giá lại khả năng cải tạo, xin phép xây dựng nếu có kế hoạch nâng tầng hoặc sửa đổi kết cấu.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực có thể ảnh hưởng đến tương lai giá trị hoặc mở rộng kinh doanh.
- Xác minh pháp lý giấy tờ thuê rõ ràng, thời hạn thuê dài hạn để an tâm đầu tư.
- Đánh giá phong thủy hướng Bắc có thể không hợp với một số ngành nghề hoặc khách thuê cá nhân.
