Thẩm định giá trị thực:
Đất thổ cư diện tích 170m², mặt tiền rộng 8m, nằm trên đường Nguyễn Văn Linh, quận Hải Châu, Đà Nẵng – khu vực trung tâm kinh doanh sầm uất với đường trước nhà rộng 10m. Giá chào 21 tỷ tương đương ~123,5 triệu/m².
So với mặt bằng giá đất mặt tiền tại trung tâm Hải Châu, đặc biệt trên các trục đường lớn như Nguyễn Văn Linh, mức giá khoảng 100-140 triệu/m² là phổ biến tùy vị trí. Diện tích 170m² là quỹ đất đẹp hiếm, đất vuông vức, pháp lý rõ ràng (sổ hồng, sổ đỏ), phù hợp xây dựng khách sạn mini, căn hộ dịch vụ hoặc văn phòng quy mô nhỏ.
Nhận xét về giá: Giá này không phải quá thấp để là “hàng rẻ”, cũng không cao quá mức so với tiềm năng khai thác và vị trí. Đây là mức giá tốt trong bối cảnh quỹ đất mặt tiền trung tâm Đà Nẵng đang ngày càng khan hiếm và có xu hướng tăng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 8m – rất thuận lợi cho việc xây dựng công trình có thiết kế đẹp, dễ dàng bố trí lối đi, bãi đỗ xe.
- Đường trước nhà rộng 10m, thuộc trục đường lớn, thuận tiện giao thông, thu hút khách thuê hoặc khách kinh doanh.
- Vị trí trung tâm Hải Châu – khu vực phát triển mạnh về dịch vụ, thương mại, du lịch, tiềm năng khai thác đa dạng.
- Đất vuông vức, không bị lõm góc hay méo mó, tiện lợi cho việc quy hoạch và thiết kế.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn cứ vào vị trí và diện tích, tài sản này thích hợp nhất để đầu tư xây dựng khách sạn mini hoặc căn hộ dịch vụ cho thuê. Đây là loại hình đang được ưa chuộng tại trung tâm Đà Nẵng, mang lại dòng tiền ổn định và tăng giá trị tài sản theo thời gian.
Ngoài ra, có thể xây văn phòng cho thuê hoặc showroom vì mặt tiền lớn, dễ thu hút khách hàng. Đầu tư xây mới sẽ gia tăng đáng kể giá trị so với mua đất để giữ nguyên hiện trạng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Linh, Q.Hải Châu) | Đối thủ 2 (Đường Lê Duẩn, Q.Hải Châu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 170m² | 150m² | 180m² |
| Mặt tiền | 8m | 6m | 7m |
| Đường trước nhà | 10m | 8m | 12m |
| Giá chào bán | 21 tỷ (~123,5 triệu/m²) | 19 tỷ (~126 triệu/m²) | 24 tỷ (~133 triệu/m²) |
| Pháp lý | Sổ hồng, đất thổ cư | Sổ đỏ, đất thổ cư | Sổ hồng, đất thổ cư |
| Tiềm năng khai thác | Khách sạn, căn hộ dịch vụ | Văn phòng, showroom | Khách sạn mini |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch: Đảm bảo đất không thuộc diện quy hoạch treo hoặc giải tỏa trong tương lai gần.
- Kiểm tra cắm mốc, giới hạn đất thực tế đúng với sổ đỏ/sổ hồng.
- Xác minh pháp lý sổ hồng rõ ràng, không tranh chấp, đảm bảo chuyển nhượng nhanh chóng.
- Đánh giá hiện trạng đường trước nhà có ổn định, không bị cấm tải trọng hoặc hạn chế giao thông.
- Xác định chính xác chỉ tiêu xây dựng, mật độ cho phép để lên phương án đầu tư hiệu quả.
