Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 36m², diện tích sử dụng lên đến 140m² trên 4 tầng bê tông cốt thép (BTCT). Giá bán 6,868 tỷ đồng tương đương 190,78 triệu đồng/m² sử dụng. Đây là mức giá cao so với mặt bằng nhà ngõ, hẻm tại Bình Thạnh, đặc biệt khu vực Nơ Trang Long – Phan Văn Trị.
Tính về kết cấu, nhà 4 tầng BTCT, 5 phòng ngủ, 3 vệ sinh, sân thượng, giếng trời thoáng sáng là điểm cộng. Tuy nhiên, nếu so với chi phí xây dựng mới hiện tại khoảng 6-7 triệu/m² (bao gồm thô và hoàn thiện cơ bản), tổng chi phí xây mới 140m² sẽ vào khoảng 0,8 – 1 tỷ đồng. Giá hiện tại cao gấp 6-7 lần chi phí xây dựng, phản ánh vị trí và tiềm năng đất.
Đất 36m² mặt tiền hẻm (ngõ) với chiều ngang 3.6m là hạn chế về mặt kích thước, khó mở rộng hoặc kinh doanh lớn. Lộ giới hẻm nhỏ, không đáng kể, gây khó khăn cho việc di chuyển xe cộ lớn, ảnh hưởng đến giá trị sử dụng thực tế.
Nhận xét về giá: Giá này đang bị định giá cao khoảng 20-30% so với mặt bằng khu vực tương đương do vị trí không mặt tiền chính, hẻm nhỏ, diện tích đất hạn chế. Người mua cần cân nhắc kỹ, tránh “mua hớ” khi thị trường có nhiều lựa chọn khác ở Bình Thạnh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà xây dựng kiên cố, 4 tầng BTCT, thiết kế hiện đại với 5 phòng ngủ và 3 WC, phù hợp gia đình đông người hoặc cho thuê trọ cao cấp.
- Vị trí gần mặt tiền Phan Văn Trị, tuy cách 30m nhưng vẫn thuận tiện giao thông, gần tiện ích.
- Giếng trời và sân thượng trước sau giúp nhà thoáng sáng, cải thiện chất lượng sống trong nhà hẻm.
- Pháp lý hoàn chỉnh, sổ A4 rõ ràng, công chứng ngay, giảm rủi ro pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền dài hạn. Với 5 phòng ngủ và thiết kế hiện đại, có thể cho thuê nguyên căn hoặc chia nhỏ phòng trọ cao cấp. Giới đầu tư xây lại không quá hấp dẫn do diện tích đất nhỏ, hẻm hẹp, khó xây dựng công trình mới có giá trị lớn hơn nhiều.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nơ Trang Long, hẻm 4m) | Đối thủ 2 (Phan Văn Trị, nhà mặt tiền 30m²) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 36 m² | 40 m² | 30 m² |
| Diện tích sử dụng | 140 m² (4 tầng) | 120 m² (3 tầng) | 100 m² (3 tầng) |
| Giá bán | 6,868 tỷ | 6,0 tỷ | 7,5 tỷ |
| Giá/m² sử dụng | 190,78 triệu/m² | 150 triệu/m² | 250 triệu/m² |
| Vị trí | Nhà hẻm 3.6m, gần mặt tiền 30m | Hẻm 4m, khu dân cư yên tĩnh | Nhà mặt tiền đường lớn, kinh doanh tốt |
| Pháp lý | Đã có sổ A4 | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích | Gần chợ, trường học, an ninh tốt | Tương tự | Phù hợp kinh doanh |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà, đặc biệt sau nhiều năm sử dụng, chú ý thấm dột, nứt tường.
- Xác định rõ ràng lộ giới hẻm, kiểm tra khả năng quay đầu xe, chỗ để xe tải giao hàng.
- Xem kỹ vị trí trên bản đồ quy hoạch, đảm bảo không thuộc khu vực quy hoạch treo hoặc bị thu hồi.
- Pháp lý sổ A4 đã hoàn công, xác thực từ cơ quan có thẩm quyền, tránh tranh chấp.
- Kiểm tra môi trường xung quanh, tránh các điểm nóng về an ninh hoặc ô nhiễm.
