Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích 4m x 11.5m tức khoảng 46 – 47m², mức giá bán 4,299 tỷ tương đương 91,47 triệu/m². Đây là mức giá khá cao ở khu vực Bình Tân, đặc biệt là đường Bình Long, phường Bình Hưng Hòa. Với nhà 3 tầng BTCT (bê tông cốt thép), cấu trúc 2 phòng ngủ, sân thượng, giá này vượt ngưỡng phổ biến khoảng 70-80 triệu/m² trong cùng khu vực, có thể xem là bị “ngáo giá” khoảng 15-25%.
Nếu so sánh chi phí xây dựng thô + hoàn thiện hiện nay khoảng 6-7 triệu/m², thì giá trị nhà mới xây trên nền đất này (47m² x 6 tầng tối đa xây dựng) có thể lên tới 3-4 tỷ, nhưng nhà chỉ 3 tầng và diện tích nhỏ, không tận dụng hết chiều cao được. Phần đất giá thị trường hiện tại bình quân đất nền tại Bình Tân cũng dao động 40-60 triệu/m² tùy vị trí mặt tiền hoặc hẻm lớn.
Nhận xét về giá: Giá 91,47 triệu/m² là mức cao so với vị trí hẻm nhỏ 2.8m, không phải mặt tiền lớn, nên người mua cần cân nhắc kỹ. Đây không phải giá đất mặt tiền, hẻm nhỏ khó quay đầu xe, gây bất tiện trong sinh hoạt và khai thác.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí gần công viên, đây là điểm cộng giúp tăng giá trị và không gian sống trong lành hơn.
– Nhà BTCT 3 tầng, xây dựng kiên cố, không phải nhà tạm hay nhà nát.
– Hẻm 2.8m khá nhỏ, chỉ phù hợp xe máy hoặc ô tô nhỏ, hạn chế di chuyển xe lớn, đây là điểm yếu so với nhà mặt tiền hoặc hẻm lớn cùng khu vực.
– Nhà có sân thượng, phù hợp cho nhu cầu ở thực, có thể làm không gian thư giãn hoặc trồng cây.
– Nhà nở hậu, tức phần cuối rộng hơn, có thể tận dụng tối ưu không gian hoặc thiết kế thêm tiện ích.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất để ở thực do diện tích nhỏ, kết cấu chắc chắn và có sân thượng.
– Với hẻm nhỏ và diện tích hạn chế, không phù hợp cho việc kinh doanh hoặc làm kho xưởng.
– Nếu đầu tư xây lại, do mật độ xây dựng hạn chế và hẻm nhỏ, chi phí cải tạo không quá lớn nhưng lợi nhuận từ việc bán lại có thể không cao do vị trí không mặt tiền.
– Cho thuê dòng tiền có thể nhưng đối tượng thuê chủ yếu là gia đình nhỏ hoặc người làm việc gần đây, giá thuê không quá cao so với mặt bằng khu vực.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Bình Long, hẻm 4m) | Đối thủ 2 (Đường Lê Thúc Hoạch, mặt tiền 5m) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 47 m² (4 x 11.5) | 50 m² (5 x 10) | 60 m² (5 x 12) |
| Giá bán | 4,299 tỷ (91,47 triệu/m²) | 3,8 tỷ (~76 triệu/m²) | 5,5 tỷ (~91,6 triệu/m²) |
| Hẻm / Mặt tiền | Hẻm 2.8m | Hẻm 4m, xe hơi ra vào thoải mái | Mặt tiền đường lớn |
| Số tầng | 3 tầng BTCT | 2 tầng | 3 tầng |
| Pháp lý | Sổ hồng, hoàn công đầy đủ | Sổ hồng đầy đủ | Sổ hồng đầy đủ |
| Tiện ích xung quanh | Cạnh công viên, dân cư đông đúc | Gần trường học, chợ nhỏ | Gần trung tâm thương mại, tiện ích đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý liên quan đến sổ tại ngân hàng, tránh tranh chấp hoặc quy trình thanh lý chưa rõ ràng.
- Kiểm tra hiện trạng nhà có bị thấm dột, nứt tường hay hư hại do xây dựng đã lâu chưa.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm 2.8m để tránh khó khăn khi ở hoặc cho thuê.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, đặc biệt là mở rộng đường hoặc dự án công trình công cộng ảnh hưởng đến hẻm nhỏ.
- Xem xét phong thủy nhà nở hậu, có thể là điểm cộng hoặc trừ tùy thiết kế và hướng nhà.
