Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà 4 tầng tại phố An Trạch, quận Đống Đa có diện tích xây dựng thực tế 34m² với mức giá 7 tỷ đồng, tương đương khoảng 205,88 triệu đồng/m². Đây là mức giá cao so với mặt bằng chung nhà trong ngõ ở khu vực Đống Đa, thường dao động từ 120-160 triệu/m² tùy vị trí và hiện trạng nhà.
Nhà 4 tầng cũ xây chắc chắn, không phải nhà mới xây hay cải tạo hiện đại, trong khi chi phí xây dựng mới hoàn thiện hiện nay khoảng 6-7 triệu/m². Nếu xây mới 4 tầng trên diện tích 34m², chi phí xây dựng sẽ vào khoảng 0,8-1 tỷ đồng chưa tính giá đất. Giá đất tại khu vực này có giá thị trường từ 150 đến 200 triệu/m² tùy vị trí. Vì vậy, xét về tổng thể, giá bán đang phản ánh phần lớn giá trị vị trí đất cùng tiện ích khu vực.
Nhận xét về giá: Giá 7 tỷ cho căn 34m² trong ngõ có thể coi là đang ở mức cao, khoảng 25-40% trên trung bình các căn nhà trong ngõ nhỏ gần đó. Người mua cần thương lượng kỹ hoặc cân nhắc kỹ về khả năng tăng giá sau này.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Ngõ ba gác rộng và thoáng, cách phố An Trạch chỉ 100m ô tô tránh được, đây là điểm cộng lớn so với nhiều nhà ngõ nhỏ khác trong Đống Đa thường chỉ đi được xe máy.
- Mặt tiền rộng 4m khá hiếm trong ngõ nhỏ, giúp căn nhà thoáng hơn và dễ bố trí công năng hơn.
- Nhà có 4 phòng ngủ và 4 tầng với thiết kế hai thoáng vĩnh viễn, phòng nào cũng có ánh sáng và gió tự nhiên, rất hiếm trong khu vực đông dân cư và ngõ nhỏ.
- Pháp lý sổ đỏ rõ ràng, sạch sẽ, giao dịch nhanh, giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý.
- Vị trí rất gần trung tâm Hoàn Kiếm và Ba Đình, khu vực lõi trung tâm Hà Nội, cơ sở hạ tầng và tiện ích đầy đủ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế đối với gia đình nhiều thành viên cần không gian 4 phòng ngủ, tiện nghi và môi trường sống thoáng đãng. Ngoài ra, với vị trí trung tâm, căn này có tiềm năng cho thuê văn phòng nhỏ hoặc căn hộ dịch vụ cao cấp, nhưng hạn chế do diện tích nhỏ.
Về đầu tư xây lại, diện tích 34m² hơi nhỏ để xây biệt thự hay tòa nhà lớn, nhưng có thể tận dụng xây mới 4 tầng với thiết kế hiện đại để nâng cao giá trị nếu chấp nhận đầu tư thêm.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ Nguyễn Lương Bằng) | Đối thủ 2 (Ngõ Thịnh Quang) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 34 | 30 | 36 |
| Số tầng | 4 | 3 | 4 |
| Mặt tiền (m) | 4 | 3.5 | 3.8 |
| Ngõ rộng (ô tô tránh) | 100m ra phố | Ngõ nhỏ xe máy | Ngõ nhỏ xe máy |
| Giá bán (tỷ) | 7 | 5.2 | 6.3 |
| Giá/m² (triệu) | 205.88 | 173.33 | 175 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà, vì nhà cũ 4 tầng có thể xuống cấp, cần rà soát thấm dột và móng.
- Đánh giá lại tính pháp lý sổ đỏ, giấy phép xây dựng, tránh sai sót hoặc tranh chấp ngõ đi chung.
- Xem xét phong thủy nhà, chiều hướng và ánh sáng để phù hợp với gia chủ.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt kế hoạch nâng cấp hạ tầng ngõ và các dự án xung quanh.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe và giao thông trong ngõ, tuy có ngõ rộng nhưng cần kiểm tra thực tế.
