Nhận định về mức giá 7,15 tỷ đồng cho nhà 4 tầng, diện tích 113 m² tại đường Đinh Tiên Hoàng, Hải Châu, Đà Nẵng
Mức giá 7,15 tỷ đồng đang khá cao so với mặt bằng chung khu vực Hải Châu cho loại nhà trong hẻm với diện tích và cấu trúc tương tự. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt như vị trí gần ngã tư lớn, đường oto 5m, gần biển, có 7 phòng ngủ, pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác homestay, mức giá này có thể chấp nhận được nếu người mua có nhu cầu đầu tư cho thuê dài hạn hoặc kinh doanh homestay.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản cần bán | Tham khảo 1 (Nhà 4 tầng, hẻm oto 4m) |
Tham khảo 2 (Nhà 3 tầng, diện tích ~120 m²) |
Tham khảo 3 (Nhà phố 5 tầng, trung tâm Hải Châu) |
|---|---|---|---|---|
| Địa điểm | Đường Đinh Tiên Hoàng, Hải Châu | Hẻm 4m, gần trung tâm Hải Châu | Hẻm nhỏ, khu vực Thanh Bình | Trung tâm Hải Châu, đường lớn |
| Diện tích (m²) | 113 | 110 | 120 | 100 |
| Số tầng | 4 | 4 | 3 | 5 |
| Phòng ngủ | 7 | 5 | 4 | 6 |
| Đường trước nhà (m) | 5 (oto 5m) | 4 (oto) | 3 (hẻm xe máy) | 6 (đường lớn) |
| Giá bán (tỷ đồng) | 7,15 | 5,8 | 4,7 | 8,5 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 63,3 | 52,7 | 39,2 | 85 |
Đánh giá chi tiết
– Vị trí nhà nằm tại đường Đinh Tiên Hoàng, quận Hải Châu, là khu vực trung tâm có nhiều tiện ích, gần biển, bệnh viện, và các trường đại học lớn. Đây là điểm cộng lớn, tăng giá trị bất động sản.
– Đường trước nhà rộng 5m, cho phép xe ô tô lưu thông thuận lợi, thuận tiện cho việc kinh doanh hoặc cho thuê.
– Nhà có diện tích 113 m², 4 tầng với 7 phòng ngủ phù hợp để làm homestay hoặc cho thuê dài hạn.
– So với các căn nhà tương tự trong hẻm oto 4m tại Hải Châu, giá trung bình dao động từ 5,8 tỷ đồng đến 6,2 tỷ đồng cho diện tích và số tầng tương đương.
– Giá 7,15 tỷ tương đương 63 triệu đồng/m², cao hơn khoảng 10-20% so với các căn tương tự, nhưng vẫn thấp hơn nhà mặt tiền đường lớn trung tâm Hải Châu (khoảng 8,5 tỷ).
– Nếu mục đích đầu tư cho thuê homestay với dòng tiền thu nhập khoảng 60 triệu/tháng, tỷ suất lợi nhuận khoảng 10%/năm là khá hấp dẫn.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng
– Với mức giá hiện tại, tôi đề xuất mức giá hợp lý hơn là 6,3 – 6,5 tỷ đồng. Đây là mức giá vừa phải, phản ánh đúng giá trị thị trường nhà trong hẻm oto đường 5m tại khu vực trung tâm Hải Châu, đồng thời vẫn đảm bảo tiềm năng sinh lời của căn nhà.
– Khi thương lượng với chủ nhà, có thể đưa ra các luận điểm sau để thuyết phục:
• So sánh giá thị trường cho các căn tương tự với giá thấp hơn.
• Lưu ý chi phí sửa chữa, thiết kế lại để đạt chuẩn homestay có thể phát sinh thêm.
• Khẳng định sự sẵn sàng giao dịch nhanh nếu chủ nhà đồng ý mức giá đề xuất.
• Đề cập đến yếu tố thanh khoản và ưu tiên người mua có thiện chí.
Kết luận
Nếu bạn mua với mục đích đầu tư homestay hoặc cho thuê dài hạn, mức giá 7,15 tỷ đồng có thể chấp nhận được nhưng không phải là giá tốt nhất. Với việc thương lượng xuống mức 6,3 – 6,5 tỷ đồng, bạn có thể tối ưu được giá trị đầu tư, đảm bảo hiệu quả kinh tế và giảm thiểu rủi ro tài chính.
