Nhận xét về mức giá 89,8 tỷ đồng cho tòa nhà 7 tầng tại Nguyễn Văn Thoại, Đà Nẵng
Với vị trí tại đường Nguyễn Văn Thoại, P. Khuê Mỹ, Quận Ngũ Hành Sơn – khu vực ven biển Đà Nẵng được đánh giá là đắt giá, phát triển mạnh về du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng, tòa nhà 7 tầng nổi + 1 tầng hầm, diện tích 240m², mặt tiền 8,6m là sản phẩm khá đặc biệt. Đặc biệt có 2 thang máy, hệ thống PCCC hiện đại, nội thất cao cấp cùng doanh thu cho thuê spa 250 triệu/tháng tạo ra dòng tiền ổn định.
Giá 89,8 tỷ đồng tương đương khoảng 374 triệu/m² mặt sàn (tính trên diện tích đất), hoặc khoảng 180 triệu/m² xây dựng (ước tính 7 tầng + 1 hầm ~ 500-550m² sàn) là mức giá khá cao.
So sánh giá thị trường khu vực Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
| Loại BĐS | Diện tích (m²) | Vị trí | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² đất (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà mặt tiền kinh doanh | 200 | Đường Nguyễn Văn Thoại, Ngũ Hành Sơn | 50 | 250 | Nhà 3 tầng, mặt tiền 7m, không có hầm, không có thang máy |
| Tòa nhà văn phòng cho thuê | 220 | Đường Võ Nguyên Giáp, Ngũ Hành Sơn | 70 | 318 | 7 tầng, 1 hầm, vị trí ven biển |
| Tòa nhà 7 tầng có hầm, mặt tiền rộng | 240 | Đường Nguyễn Văn Thoại, Ngũ Hành Sơn | 89,8 | 374 | Hiện đang cho thuê spa, nội thất cao cấp |
Phân tích chi tiết
– So với các tòa nhà cùng khu vực, giá 89,8 tỷ đồng là mức cao hơn khoảng 20-25% so với các sản phẩm tương tự như tòa nhà 7 tầng tại Võ Nguyên Giáp hoặc nhà mặt tiền Nguyễn Văn Thoại có quy mô nhỏ hơn.
– Tuy nhiên, điểm cộng lớn cho tài sản này nằm ở yếu tố thiết kế chuẩn tòa nhà cao cấp với 2 thang máy, hệ thống PCCC hiện đại, hầm để xe và nội thất dát vàng sang trọng. Đây là các yếu tố nâng giá trị tăng trưởng dài hạn và tính đẳng cấp của tài sản.
– Doanh thu thuê spa 250 triệu/tháng tương đương 3 tỷ đồng/năm, tỷ suất lợi nhuận khoảng 3,3% trên giá bán. Đây là tỷ suất chưa cao so với các bất động sản cho thuê khác, có thể thương lượng để tăng giá trị hợp đồng cho thuê hoặc khai thác thêm các mô hình kinh doanh khác nhằm nâng cao dòng tiền.
– Đường Nguyễn Văn Thoại là tuyến đường VIP, trục thẳng ra biển, có tiềm năng tăng giá mạnh trong tương lai, phù hợp với nhà đầu tư giữ tài sản lâu dài.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Mức giá đề xuất hợp lý nên nằm trong khoảng 75 – 80 tỷ đồng. Mức giá này phản ánh sát với giá thị trường, đồng thời cho phép nhà đầu tư cải thiện tỷ suất lợi nhuận cho thuê lên khoảng 4% trở lên.
Khi thương lượng với chủ bất động sản, nên tập trung nhấn mạnh:
- So sánh giá bán tương tự trong khu vực có mức giá thấp hơn, tạo cơ sở thuyết phục.
- Phân tích tỷ suất sinh lời từ doanh thu hiện tại còn thấp, nhà đầu tư cần mức giá hợp lý để đảm bảo hiệu quả đầu tư.
- Nhấn mạnh yếu tố dòng tiền, tiềm năng tăng giá nhưng cần có mức giá nhập phù hợp để giảm rủi ro tài chính.
- Đề xuất phương án thanh toán nhanh, không phát sinh thêm chi phí pháp lý để tạo lợi thế thương lượng.
Kết luận
Tổng kết, mức giá 89,8 tỷ đồng là cao hơn mặt bằng chung khu vực và chỉ hợp lý với nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận chi phí đầu tư lớn để sở hữu tài sản đẳng cấp, vị trí đẹp, dòng tiền ổn định, và kỳ vọng tăng giá dài hạn. Với đa số nhà đầu tư thông thường, mức giá từ 75 – 80 tỷ đồng sẽ là hợp lý hơn để đảm bảo hiệu quả kinh tế và giảm thiểu rủi ro.
