Nhận định về mức giá 45 tỷ đồng cho toà căn hộ 7 tầng tại Đường Trần Bạch Đằng, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Mức giá 45 tỷ đồng cho toà căn hộ 7 tầng 17 phòng với doanh thu 160 triệu/tháng tại vị trí view biển ngay Phố Tây An Thượng là khá cao nhưng có thể hợp lý trong một số trường hợp.
Đặc biệt với vị trí đắc địa, view biển trực diện, mật độ phòng lớn, cùng với các dịch vụ cho thuê ổn định và pháp lý rõ ràng là những điểm cộng lớn.
Tuy nhiên, cần phân tích chi tiết hơn để đánh giá tổng thể và đề xuất mức giá hợp lý.
Phân tích chi tiết
| Tiêu chí | Thông tin BĐS | Đơn vị | So sánh thực tế | Nhận xét |
|---|---|---|---|---|
| Diện tích sàn sử dụng | 567 | m² | Toà nhà 7 tầng tại trung tâm Sơn Trà thường có diện tích sàn khoảng 400-700m² | Diện tích sàn khá lớn, đáp ứng nhu cầu kinh doanh cho thuê căn hộ dịch vụ |
| Diện tích đất | 100 | m² | Đất mặt tiền đường Trần Bạch Đằng giá đất trung bình khoảng 400-500 triệu/m² | Giá đất thô khoảng 40-50 tỷ đồng, tương đương tổng giá trị BĐS |
| Số phòng | 17 | phòng | Các căn hộ dịch vụ tại Đà Nẵng có từ 10-20 phòng | Số phòng phù hợp với mô hình căn hộ cho thuê kinh doanh |
| Doanh thu cho thuê | 160 | triệu đồng/tháng | Mức doanh thu căn hộ dịch vụ tương đương có thể từ 100-200 triệu/tháng | Doanh thu khá cao, thể hiện hiệu suất khai thác tốt |
| Pháp lý | Sổ hồng/ Sổ đỏ minh bạch | – | Pháp lý rõ ràng là điều kiện bắt buộc cho giao dịch | Tạo sự an tâm cho người mua |
| Vị trí | View biển, mặt tiền đường 10m | – | Vị trí đắc địa, khu vực du lịch phát triển mạnh | Giá trị gia tăng cao |
Đánh giá tổng thể
Tổng giá trị đất mặt tiền 100m² tại khu vực này đã chiếm gần hết mức giá 45 tỷ đồng. Trong khi đó, toà nhà 7 tầng với diện tích sàn 567m² và doanh thu ổn định tạo ra dòng tiền đều đặn, giúp giảm rủi ro đầu tư.
Nếu chủ đầu tư có thể chứng minh doanh thu ổn định qua các hợp đồng thuê dài hạn, bảo trì tốt toà nhà và không có chi phí phát sinh lớn thì mức giá này có thể xem là hợp lý với nhà đầu tư tìm kiếm tài sản sinh lời lâu dài tại khu vực đắc địa.
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, xác nhận doanh thu thực tế trong 6-12 tháng gần nhất.
- Xác minh toàn bộ pháp lý, giấy phép xây dựng, hoàn công và quyền sử dụng đất.
- Đánh giá chi phí bảo trì, vận hành thực tế, thuế và các loại chi phí liên quan.
- Kiểm tra tình trạng tài chính của các bên thuê, tránh rủi ro chấm dứt hợp đồng đột ngột.
- So sánh với các bất động sản tương tự trên thị trường để đảm bảo không mua giá quá cao.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên giá đất trung bình và doanh thu hiện tại, mức giá từ 38-40 tỷ đồng sẽ là mức chấp nhận được, cân bằng giữa giá trị đất và giá trị khai thác.
Chiến lược đàm phán:
- Nhấn mạnh yếu tố giá đất chiếm phần lớn trong tổng giá trị, các chi phí cải tạo và vận hành toà nhà cần được trừ vào giá.
- Đề xuất điều khoản thanh toán linh hoạt, ví dụ trả trước một phần lớn, phần còn lại có thể trả dần theo doanh thu hoặc thời gian.
- Yêu cầu chủ nhà cung cấp chứng từ doanh thu, hợp đồng thuê để minh bạch thông tin.
- Đưa ra phương án thẩm định độc lập để bảo vệ quyền lợi cả hai bên.
Kết luận
Mức giá 45 tỷ đồng là mức giá khá cao nhưng có thể chấp nhận được nếu đảm bảo doanh thu ổn định, pháp lý rõ ràng và vị trí đắc địa. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng về giá đất và tiềm năng khai thác thực tế, đồng thời thương lượng để có mức giá hợp lý hơn, khoảng 38-40 tỷ đồng, nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư lâu dài.
