Thẩm định giá trị thực:
Nhà nguyên căn diện tích đất 4x20m (80m²) với diện tích sử dụng 169m², xây 1 trệt 1 lầu đúc suốt, tọa lạc tại hẻm xe hơi đường số 9, P16, Gò Vấp. Giá thuê 13,8 triệu/tháng tương đương khoảng 172.700đ/m² sử dụng (13.800.000 / 80m² đất) hoặc 81.650đ/m² sàn (13.800.000 / 169m²). Mức giá này khá phổ biến và hợp lý cho khu vực Gò Vấp với nhà nguyên căn full nội thất, hẻm ô tô 8m – rộng hiếm gặp trong các hẻm nhỏ khác.
So với mặt bằng chung thuê nhà nguyên căn 1 trệt 1 lầu tại Gò Vấp, giá thuê dao động phổ biến từ 12-15 triệu/tháng tùy vị trí và nội thất. Nhà này đã có nội thất đầy đủ, hẻm xe hơi rộng 8m, rất thuận tiện lưu thông và sinh hoạt.
Nhận xét: Giá thuê không bị đẩy lên cao quá mức, không có dấu hiệu bị “ngáo giá”. Đây là mức giá hợp lý, không rẻ nhưng cũng không quá cao so với tiêu chuẩn khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm rộng 8m xe hơi ra vào thoải mái: Đây là điểm cộng lớn vì các nhà nguyên căn khác thường nằm trong hẻm nhỏ khó quay đầu hoặc đậu xe.
- Nhà nở hậu tạo không gian thoáng hơn, không bị cảm giác bí bách như các nhà 4×20 thông thường.
- Full nội thất, có 3 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh phù hợp cho gia đình đông người hoặc nhóm thuê chung.
- Vị trí tại đường số 9, phường 16 – khu vực khá yên tĩnh, an ninh tốt, thuận tiện di chuyển ra các trục đường chính.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp để ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định, đặc biệt dành cho gia đình hoặc nhóm thuê cần không gian riêng biệt. Với hẻm rộng và nội thất đầy đủ, có thể khai thác cho thuê theo từng phòng nếu chủ muốn tối đa hóa thu nhập.
Không phù hợp làm kho xưởng hoặc đầu tư xây mới do diện tích đất nhỏ và vị trí trong hẻm, không thuận tiện vận chuyển hàng hóa lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 7, P16) |
Đối thủ 2 (Đường số 5, P16) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 80 | 85 | 75 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 169 | 160 | 150 |
| Hẻm xe hơi | Có, 8m | Hẻm xe máy, 3m | Hẻm xe hơi, 5m |
| Nội thất | Full nội thất | Không có nội thất | Full nội thất |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 13,8 | 12 | 14,5 |
| Số phòng ngủ | 3 | 3 | 2 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nội thất, đặc biệt hệ thống điện nước do nhà đã sử dụng nên có thể xuống cấp.
- Xem xét kỹ hiện trạng mặt sàn và kết cấu đúc suốt, tránh hiện tượng thấm dột hoặc nứt nẻ.
- Do nhà nở hậu, cần đo đạc để đảm bảo không gian sử dụng thực tế phù hợp với nhu cầu.
- Kiểm tra quy hoạch hẻm, tránh trường hợp hẻm có thể bị thu hẹp hoặc bị cấm xe hơi trong tương lai.
- Xác minh rõ ràng giấy tờ pháp lý (đã có sổ) đảm bảo cho thuê lâu dài không gặp rủi ro.
