Thẩm định giá trị thực:
Tổng diện tích khuôn viên là 3.000 m², trong đó xưởng có diện tích 2.500 m² nhưng chỉ cho thuê được 1.500 m². Mức giá thuê 5 USD/m²/tháng tương đương khoảng 115.000 VNĐ/m²/tháng (tỷ giá 23.000 VNĐ/USD), tổng tiền thuê 1.500 m² là khoảng 172,5 triệu VNĐ/tháng. Tuy nhiên, tin đăng ghi 289 triệu/tháng, có thể bao gồm thêm phần diện tích sử dụng ngoài xưởng hoặc phí dịch vụ.
Giá thuê mặt bằng kho xưởng khu vực Tân Phú hiện tại dao động khoảng 4-6 USD/m²/tháng tùy vị trí và chất lượng kho. Với nền cao, sạch, có phủ epoxy, hệ thống PCCC tự động cùng an ninh tốt, mức giá 5 USD là mức trung bình khá, không quá cao so với mặt bằng chung.
Tuy nhiên, diện tích cho thuê thực tế chỉ 1.500 m² trên tổng 2.500 m² xưởng và 3.000 m² khuôn viên, người thuê cần làm rõ ranh giới sử dụng và chi phí quản lý khuôn viên còn lại. Nếu phần không sử dụng không được tận dụng thì chi phí thực tế trên diện tích sử dụng sẽ cao hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí tại 108 Tây Thạnh, Quận Tân Phú, khu vực có nhiều khu công nghiệp và kho xưởng nhỏ lẻ, thuận tiện vận chuyển.
– Hệ thống PCCC tự động và an ninh 24/7 là điểm cộng lớn, đảm bảo an toàn tài sản.
– Nền cao, sạch và phủ epoxy phù hợp cho sản xuất, lưu kho hàng hóa nhẹ và có thể chịu được xe nâng, container vận chuyển ngày đêm.
– Có thể chứa container cả ngày lẫn đêm, thuận tiện cho logistics.
– Hợp đồng thuê dài hạn (5-7-10 năm) phù hợp với doanh nghiệp muốn ổn định lâu dài.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này phù hợp nhất để làm kho chứa hàng hoặc xưởng sản xuất nhẹ, đặc biệt cho doanh nghiệp cần mặt bằng khép kín, an ninh cao. Với diện tích 1.500 m² xưởng được thuê, doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể tận dụng hiệu quả.
Không phù hợp để làm văn phòng hoặc showroom do thiết kế kho xưởng, cũng không nên đầu tư xây dựng lại nếu chủ thuê chỉ cần thuê lâu dài.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Tây Thạnh, Tân Phú) | Đối thủ 1 (Phường Tân Quý, Tân Phú) | Đối thủ 2 (KCN Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích cho thuê | 1.500 m² xưởng, 3.000 m² khuôn viên | 1.200 m² xưởng, không có khuôn viên | 2.000 m² xưởng, khuôn viên rộng |
| Giá thuê (USD/m²/tháng) | 5 USD | 4.5 USD | 5.5 USD |
| Hệ thống PCCC | Tự động, hiện đại | Cơ bản, thủ công | Tự động |
| An ninh | 24/7 | Chỉ giờ hành chính | 24/7 |
| Nền sàn | Phủ epoxy, nền cao | Thông thường, nền xi măng | Phủ epoxy |
| Hợp đồng thuê | 5-7-10 năm | 1-3 năm | 3-5 năm |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra ranh giới và diện tích thực cho thuê để tránh tranh chấp sử dụng khuôn viên.
- Xác minh giấy tờ pháp lý sổ đỏ, đảm bảo không vướng quy hoạch khu công nghiệp hoặc mở rộng đường.
- Kiểm tra chất lượng hệ thống PCCC và an ninh thực tế hoạt động đúng công suất.
- Đánh giá nền sàn epoxy có đảm bảo chịu tải container nặng và không bị nứt, bong tróc.
- Xem xét giao thông ra vào có thuận tiện cho xe container, tránh hẻm nhỏ hoặc kẹt xe giờ cao điểm.
Nhận xét về giá: Mức giá 5 USD/m²/tháng là hợp lý với mặt bằng kho xưởng có đầy đủ tiện ích và bảo đảm an ninh, PCCC tại khu vực Tân Phú. Tuy nhiên, giá thuê thực tế 289 triệu/tháng cho diện tích 1.500 m² xưởng là khá cao nếu không bao gồm các dịch vụ bổ sung từ khuôn viên còn lại. Người thuê nên thương lượng làm rõ chi phí và diện tích sử dụng thực tế để tránh phát sinh không đáng có. Nếu chủ nhà cứng giá, có thể so sánh với các kho xưởng tương tự khu vực để ép giá giảm khoảng 5-10% do diện tích thuê không trọn vẹn.
Nếu đơn vị thuê có nhu cầu dài hạn và yêu cầu an ninh, PCCC tốt, đây là lựa chọn đáng cân nhắc để chốt nhanh.
