Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Đoàn Khuê, phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn, diện tích 65m², 1 phòng ngủ lớn. Với giá thuê 6,5 triệu/tháng, đơn giá thuê khoảng 100.000 VNĐ/m²/tháng. Đây là mức giá khá phổ biến cho nhà nguyên căn mặt tiền tại khu vực này, nơi có nhiều các hoạt động kinh doanh và dân cư đông đúc.
Về kết cấu, nhà có 1 phòng ngủ lớn có thể chia nhỏ, 1 phòng khách, 1 bếp, 1 WC, phù hợp cả để ở hoặc làm kho chứa hàng. Nhà trang bị đầy đủ nội thất cơ bản (tủ lạnh, điều hòa, máy giặt, bếp ga, máy nước nóng lạnh), giúp tiết giảm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
Giá thuê này ở mức hợp lý và không có dấu hiệu bị thổi giá quá đáng so với khu vực Ngũ Hành Sơn, đặc biệt là mặt tiền đường Đoàn Khuê. Nếu so sánh với mặt bằng chung nhà cho thuê mặt tiền tương tự, mức 6,5 triệu/tháng là phù hợp, không quá cao cũng không quá rẻ để nghi ngờ về pháp lý hay chất lượng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Mặt tiền đường lớn Đoàn Khuê: dễ dàng tiếp cận, thuận tiện cho kinh doanh nhỏ hoặc làm kho chứa hàng.
– Phòng ngủ lớn có thể ngăn thành 2 phòng nhỏ: linh hoạt về công năng sử dụng.
– Nội thất sẵn có: tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu và thời gian di chuyển.
– Vị trí ở phường Khuê Mỹ – khu vực phát triển mạnh về dịch vụ và dân cư, gần nhiều tiện ích: thuận tiện cho sinh hoạt và làm việc.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với đặc điểm nhà mặt tiền, diện tích vừa phải và nội thất cơ bản đầy đủ, căn nhà phù hợp nhất cho:
- Ở thực cho gia đình 3-4 thành viên (có thể chia phòng ngủ thành 2 phòng nhỏ).
- Cho thuê dài hạn với khách thuê làm văn phòng nhỏ hoặc kho chứa hàng.
- Không phù hợp để đầu tư xây dựng lại do diện tích hạn chế và chi phí xây dựng tại khu vực cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Thoại) | Đối thủ 2 (Đường Hoàng Sa) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Mặt tiền Đoàn Khuê, phường Khuê Mỹ | Mặt tiền Nguyễn Văn Thoại, khu vực biển Mỹ Khê | Mặt tiền Hoàng Sa, gần trung tâm quận Ngũ Hành Sơn |
| Diện tích | 65m² | 70m² | 60m² |
| Phòng ngủ | 1 (có thể chia 2) | 2 phòng ngủ | 1 phòng ngủ |
| Giá thuê/tháng | 6,5 triệu | 7,5 triệu | 6 triệu |
| Nội thất | Đầy đủ cơ bản | Đầy đủ, mới sửa sang | Cơ bản, chưa có nội thất |
| Ưu điểm | Mặt tiền, nội thất sẵn có, linh hoạt công năng | Vị trí gần biển, diện tích lớn hơn | Giá thuê thấp hơn, gần trung tâm |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý (đã có sổ nhưng cần xác nhận không tranh chấp, quy hoạch).
- Kiểm tra tình trạng nhà: do nhà cho thuê lâu dài nên cần kiểm tra kỹ hệ thống điện nước, tường, trần xem có thấm dột hay hư hỏng không.
- Kiểm tra hướng nhà và phong thủy nếu người thuê quan tâm.
- Kiểm tra an ninh khu vực, đặc biệt nếu dùng làm kho chứa hàng.
- Đánh giá lưu lượng xe cộ trên mặt tiền Đoàn Khuê, có đủ thuận tiện cho việc kinh doanh hoặc vận chuyển hàng hóa không.
