Thẩm định giá trị thực:
Bất động sản là nhà phố liền kề diện tích đất 106,8m² (4,1m x 26m), nằm trong hẻm xe tải rộng 7,5m, thuộc Phường 25, Bình Thạnh, gần các trường đại học lớn như Hutech, GTVT, Ngoại Thương. Giá chào bán là 10,3 tỷ đồng, tương đương 97,17 triệu đồng/m² đất.
Đây là nhà cũ, kết cấu nhà nát nên giá trị xây dựng gần như bằng 0, người mua phải tính thêm chi phí xây mới hoàn chỉnh khoảng 6-7 triệu đồng/m² sàn (giả sử xây 3 tầng ~320m² sàn) thì chi phí xây dựng sẽ vào khoảng 2 – 2,24 tỷ đồng. Tổng vốn đầu tư thực tế gần 12,3 tỷ.
So sánh với giá đất nền mặt tiền đường D5 khu vực Bình Thạnh hiện nay đang dao động khoảng 120-130 triệu/m², mức giá 97 triệu/m² trong hẻm này là hợp lý nhưng không phải rẻ. Tuy nhiên, vị trí hẻm 7,5m khá rộng, cách mặt tiền D5 chỉ 30m, vẫn giữ được ưu thế về giao thông và tiện ích xung quanh.
Nhận xét về giá: Giá bán hiện tại được đánh giá là có phần cao so với nhà nát trong hẻm, có thể người bán đang định giá dựa trên tiềm năng vị trí và xu hướng tăng giá đất khu vực. Người mua cần thương lượng giảm giá khoảng 5-10% để bù trừ chi phí xây dựng và rủi ro pháp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe tải 7,5m, rộng rãi, thuận tiện cho xe ô tô lớn ra vào, hiếm nhà hẻm rộng như vậy trong khu vực.
- Vị trí gần mặt tiền D5, chỉ cách 30m, dễ dàng tiếp cận giao thông chính và các tiện ích như trường đại học, chợ, siêu thị.
- Diện tích đất dài và hẹp (4,1x26m) phù hợp xây nhà phố hoặc căn hộ dịch vụ cho thuê với thiết kế tối ưu chiều dài.
- Pháp lý rõ ràng, đã có sổ, giảm thiểu rủi ro pháp lý cho người mua.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp để:
- Đầu tư xây mới căn hộ dịch vụ (CHDV): với vị trí gần các trường đại học, nhu cầu thuê phòng cao, có thể khai thác dòng tiền ổn định.
- Ở thực:
- Đầu tư dài hạn:
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường D5, 100m²) | Đối thủ 2 (Hẻm xe hơi, 110m²) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Hẻm 7,5m, cách MT D5 30m | Mặt tiền D5, giá 13 tỷ (~130 triệu/m²) | Hẻm xe hơi 6m, cách MT 50m, giá 9,5 tỷ (~86 triệu/m²) |
| Diện tích đất | 106,8m² | 100m² | 110m² |
| Nhà cũ hay mới | Nhà nát | Nhà mới xây | Nhà cũ |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Giá/m² | 97 triệu | 130 triệu | 86 triệu |
| Tiềm năng | Cao (gần đại học, hẻm rộng) | Cao (mặt tiền, mới xây) | Trung bình (hẻm nhỏ hơn, nhà cũ) |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ trạng thái nhà cũ: thấm dột, móng, hệ thống điện nước để ước tính chi phí xây dựng lại.
- Đánh giá khả năng xây dựng mới theo quy hoạch – kiểm tra chiều cao tối đa, mật độ xây dựng cho phép tại Phường 25, Bình Thạnh.
- Xác minh pháp lý sổ đỏ, hiện trạng thửa đất, tránh tranh chấp đất hoặc quy hoạch treo.
- Kiểm tra hướng nhà và phong thủy, tránh hướng xấu gây ảnh hưởng đến kinh doanh hoặc sinh hoạt.
- Thẩm định tính khả thi giao thông trong hẻm về lâu dài, đảm bảo không bị thu hẹp hẻm hoặc khó quay đầu xe.
