Thẩm định giá trị thực:
Lô đất có diện tích 5x20m = 100m², giá chào bán 8,3 tỷ đồng tương đương 83 triệu/m².
Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng đất thổ cư tại khu vực Phường Hòa Xuân, Quận Cẩm Lệ – Đà Nẵng.
Tham khảo giá đất mặt tiền đường lớn gần đó thường dao động khoảng 50-70 triệu/m², tùy vị trí và mặt tiền.
Mức giá 83 triệu/m² cao hơn trung bình 20-30%, cần xem xét kỹ về vị trí chính xác, quy hoạch và tiềm năng phát triển.
Lô đất là đất trống, mặt tiền đường Ngô Huy Diễn, gần các trục đường lớn như Nguyễn Phước Lan, Lê Quảng Chí, có lợi thế kết nối tốt.
Tuy nhiên, chiều ngang chỉ 5m khá hẹp, gây hạn chế thiết kế xây dựng, đặc biệt nếu muốn xây nhà phố hoặc biệt thự.
Đất đã có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng là điểm cộng lớn. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết, chiều rộng đường hiện tại và tương lai, vấn đề thoát nước, và mật độ xây dựng tối đa.
Nhận xét về giá: Giá 8,3 tỷ cho 100m² đất mặt tiền đường tại Hòa Xuân đang bị đẩy lên cao khoảng 20-30% so với thị trường lân cận, có thể người bán đang định giá “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường lớn, tiện kinh doanh hoặc xây nhà phố cho thuê.
- Vị trí gần các tuyến đường chính, khu Euro Village – khu dân cư hiện đại, đồng bộ.
- Đất trống, dễ dàng xây dựng theo ý muốn, không cần phá dỡ.
Tuy nhiên, chiều ngang 5m là điểm hạn chế lớn so với các lô đất mặt tiền rộng rãi hơn trong khu vực, ảnh hưởng đến thiết kế và công năng sử dụng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và diện tích, lô đất phù hợp xây nhà phố để ở hoặc cho thuê kinh doanh nhỏ lẻ.
Nếu nhà đầu tư có tài chính dư dả và chấp nhận rủi ro, có thể mua giữ đất chờ tăng giá dài hạn vì khu vực đang phát triển mạnh.
Tuy nhiên, do chiều ngang nhỏ, không tối ưu cho xây dựng kho xưởng hay biệt thự sân vườn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Phước Lan) | Đối thủ 2 (Lê Quảng Chí) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 100 m² (5×20) | 120 m² (6×20) | 100 m² (5×20) |
| Giá/m² | 83 triệu/m² | 65-70 triệu/m² | 55-60 triệu/m² |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Mặt tiền | 5m | 6m | 5m |
| Hiện trạng | Đất trống | Đất trống | Đất trống |
| Vị trí | Đường Ngô Huy Diễn | Đường Nguyễn Phước Lan | Đường Lê Quảng Chí |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt chiều rộng đường, mật độ xây dựng tối đa.
- Xác minh pháp lý sổ đỏ, không có tranh chấp hoặc lấn chiếm.
- Kiểm tra hiện trạng thực tế đường vào, hạ tầng kỹ thuật (thoát nước, điện, nước).
- Đánh giá khả năng xây dựng do chiều ngang chỉ 5m, có thể hạn chế thiết kế nhà.
- Kiểm tra khả năng mở rộng đường trong tương lai, tránh bị vướng quy hoạch hành lang giao thông.
