Thẩm định giá trị thực:
Diện tích 92m², mặt tiền 4,3m, dài 22m, nhà 2 tầng với 3 phòng ngủ và 3 WC, nội thất đầy đủ, vị trí tại Bình Thái 2, Phường Khuê Trung, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng. Giá bán 5,9 tỷ đồng tương đương khoảng 64,13 triệu/m².
Ở khu vực Quận Cẩm Lệ, các bất động sản nhà mặt phố 2 tầng có giá trung bình dao động từ 45 – 60 triệu/m² tùy vị trí và mặt tiền. Với mức giá 64 triệu/m², căn này đang ở mức cao so với mặt bằng chung, cần thận trọng. Tuy nhiên, nhà mới, nội thất đầy đủ là điểm cộng lớn, giảm thiểu chi phí sửa chữa, xây dựng lại. Nếu so sánh với chi phí xây dựng nhà mới (khoảng 6-7 triệu/m² x 2 tầng x 92m² = ~1,1 tỷ), phần còn lại là giá đất và vị trí.
Nhận xét về giá: Giá hiện tại có vẻ bị đẩy lên cao khoảng 10-15% so với giá trị thật của khu vực, người mua nên thương lượng để giảm giá tối thiểu 300-500 triệu đồng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt phố, mặt tiền rộng 4,3m, thuận tiện kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng.
- Chiều dài đất sâu tới 22m, nở hậu nhẹ, tạo không gian thoáng đãng và tiềm năng cải tạo mở rộng.
- Kết cấu 2 tầng kiên cố, nội thất đầy đủ, có thể dọn vào ở ngay không cần sửa chữa.
- Vị trí tại phường Khuê Trung, khu vực phát triển nhanh, thuận tiện giao thông và gần các tiện ích.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho mục đích ở thực kết hợp kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê mặt bằng vì vị trí mặt phố và kết cấu hiện đại. Ngoài ra, với diện tích và chiều dài đất lớn, có thể cải tạo thêm để tăng giá trị hoặc xây dựng lại căn nhà 3-4 tầng trong tương lai để đầu tư lâu dài.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Bình Thái 1) | Đối thủ 2 (Khuê Trung) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 92 m² (4,3 x 22m) | 85 m² (4 x 21m) | 90 m² (4,5 x 20m) |
| Giá bán | 5,9 tỷ (64,13 tr/m²) | 5,1 tỷ (60 tr/m²) | 5,3 tỷ (58,8 tr/m²) |
| Kết cấu | 2 tầng, nội thất đầy đủ | 2 tầng, nhà cũ cần sửa | 1 tầng, nhà cấp 4 |
| Vị trí | Mặt phố, mặt tiền rộng 4,3m | Mặt tiền hẻm lớn | Mặt tiền đường nhánh |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, đảm bảo không có tranh chấp hoặc quy hoạch treo tại khu vực Bình Thái 2.
- Kiểm tra thực tế chất lượng xây dựng, xem xét kỹ nội thất đi kèm để tránh chi phí phát sinh sửa chữa.
- Đánh giá hướng nhà và phong thủy, đặc biệt là phần “nở hậu” nên xác minh kỹ để tránh lỗi phong thủy tiềm ẩn.
- Đánh giá lưu lượng giao thông và tiềm năng kinh doanh mặt phố thực tế.
- Kiểm tra khả năng mở rộng hoặc xây thêm tầng nếu có nhu cầu đầu tư xây dựng lại.
