Thẩm định giá trị thực:
Đất thổ cư diện tích 112m², ngang 7m, dài 16m, nằm tại đường Núi Thành, P. Hòa Cường Nam, quận Hải Châu, Đà Nẵng. Giá chào bán 8,6 tỷ, tương đương khoảng 76,79 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng đất thổ cư tại trung tâm Hải Châu, tuy nhiên vị trí trên đường Núi Thành, kết nối thông thoáng 2 Tháng 9 và Xô Viết Nghệ Tĩnh tạo lợi thế lớn về giao thông và giá trị thương mại.
So sánh với mặt bằng giá đất thổ cư trung tâm Hải Châu hiện nay, giá phổ biến dao động từ 50-70 triệu/m² tuỳ vị trí và mặt tiền. Mức 76 triệu/m² là mức trên trung bình, thể hiện sự “ngáo giá” khoảng 10-20%. Tuy nhiên, đây là khu vực có tiềm năng phát triển mạnh với mật độ xây dựng tối đa 5 tầng, phù hợp cho các dự án căn hộ dịch vụ hoặc văn phòng cho thuê.
Nhận xét về giá: Giá này hơi cao, người mua cần xem xét kỹ pháp lý và tiềm năng khai thác để tránh mua đắt so với thị trường. Nếu có thể thương lượng giảm 5-10% sẽ hợp lý hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đẹp, ngay trung tâm Hải Châu – cửa ngõ giao thông thuận tiện, gần đại học Đông Á và Kiến trúc, thuận lợi cho thuê căn hộ sinh viên hoặc văn phòng.
- Đường 5,5m, hẻm xe hơi, thuận tiện đi lại, không quá nhỏ để gây khó khăn giao thông.
- Có thể xây 5 tầng, phù hợp tối ưu cho khai thác cho thuê hoặc làm văn phòng quy mô nhỏ.
- Pháp lý đã có sổ, minh bạch, tránh rủi ro pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn đất này phù hợp nhất để đầu tư xây dựng căn hộ cho thuê hoặc văn phòng nhỏ phục vụ sinh viên và nhân viên văn phòng tại khu vực trung tâm. Với vị trí gần các trường đại học lớn, khả năng lấp đầy cho thuê cao, đảm bảo dòng tiền ổn định. Đầu tư xây mới khoảng 5 tầng với chi phí hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², tổng vốn đầu tư khoảng 4-5 tỷ, còn lại là giá đất, phù hợp làm dự án căn hộ mini hoặc căn hộ dịch vụ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (đường 2 Tháng 9) | Đối thủ 2 (đường Xô Viết Nghệ Tĩnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 112 m² (7x16m) | 100 m² (5x20m) | 120 m² (6x20m) |
| Giá/m² | 76,79 triệu/m² | 65 – 70 triệu/m² | 70 – 75 triệu/m² |
| Đường rộng | 5,5m (hẻm xe hơi) | 7m (đường chính) | 8m (đường chính) |
| Mức xây dựng | 5 tầng | 5 tầng | 5 tầng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiềm năng cho thuê | Cao (gần ĐH) | Trung bình | Trung bình – Cao |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ bản đồ quy hoạch chi tiết để đảm bảo không vướng quy hoạch mở rộng đường hoặc dự án công cộng.
- Đánh giá thực tế hẻm 5,5m trong giờ cao điểm có bị ùn tắc hay khó quay đầu xe lớn hay không.
- Kiểm tra tình trạng pháp lý sổ đất, tránh trường hợp đất có tranh chấp hoặc đang thế chấp ngân hàng.
- Đánh giá môi trường xung quanh (ô nhiễm, tiếng ồn, an ninh) vì gần đường lớn và khu vực đông dân.
- Xác định rõ ràng hạn mức xây dựng 5 tầng để lên kế hoạch đầu tư xây dựng chính xác.
