Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Hóa Sơn 3, Hòa Cường Nam, Hải Châu, Đà Nẵng có diện tích đất 56m², diện tích xây dựng 51,2m² với tổng diện tích sàn 107,2m², kết cấu nhà 2 tầng kiên cố. Giá bán 6,65 tỷ đồng tương đương khoảng 118,75 triệu/m² đất hoặc khoảng 62 triệu/m² sàn xây dựng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Hải Châu, đặc biệt với nhà 2 tầng cũ.
So sánh với chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, xây mới 107m² mất tầm 650-750 triệu. Nghĩa là giá đất và vị trí chiếm phần lớn giá trị. Mật độ xây dựng cho phép có thể lên đến 80-90% diện tích đất, tức xây dựng được khoảng 45-50m²/sàn x 3-4 tầng (theo quy hoạch khu trung tâm Hải Châu). Tiềm năng tăng giá chủ yếu đến từ vị trí trung tâm và mặt tiền đường rộng 4m, thuận tiện kinh doanh.
Nhận xét về giá: Giá hiện tại đang có dấu hiệu bị đẩy cao khoảng 15-20% so với các căn tương tự cùng khu vực. Đây là mức giá sát ngưỡng thị trường, người mua cần thương lượng mạnh hoặc cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền 4m – Rộng rãi, thuận lợi cho kinh doanh hoặc mở văn phòng, spa.
- Vị trí trung tâm Hòa Cường Nam, gần chợ, trường học, bệnh viện, thuận tiện sinh hoạt và cho thuê.
- Kết cấu nhà 2 tầng kiên cố, có thể cải tạo hoặc xây dựng thêm tầng để tăng diện tích sử dụng.
- Khu dân cư đông đúc, an ninh tốt, dễ khai thác dòng tiền từ cho thuê.
Tuy nhiên, chiều ngang 4m còn khá hẹp, gây hạn chế trong thiết kế mặt tiền và kinh doanh quy mô lớn. Nhà cũ 2 tầng cũng là điểm cần lưu ý về chi phí sửa chữa hoặc xây mới.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để:
- Ở thực tế: Gia đình nhỏ, vừa ở vừa kinh doanh nhỏ như văn phòng, spa, cửa hàng tiện lợi.
- Đầu tư cho thuê: Vị trí trung tâm, tiện ích đầy đủ, dễ cho thuê căn hộ hoặc mặt bằng kinh doanh.
- Đầu tư xây lại: Với diện tích đất 56m² và quy hoạch xây dựng cao tầng, khách mua có thể đập phá xây mới 3-4 tầng để tăng giá trị và thu hồi vốn nhanh.
Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trung tâm và diện tích nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hòa Cường Nam) | Đối thủ 2 (Hải Châu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 56 | 50 | 60 |
| Diện tích sàn (m²) | 107,2 (2 tầng) | 90 (2 tầng) | 120 (3 tầng) |
| Giá bán (tỷ) | 6,65 | 5,8 | 7,2 |
| Giá/m² đất (triệu) | 118,75 | 116 | 120 |
| Mặt tiền (m) | 4 | 5 | 4,5 |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ |
| Tiện ích xung quanh | Chợ, trường học, bệnh viện | Tương tự | Tương tự |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, hiện trạng tường, nền, tránh thấm dột hoặc nứt nẻ do nhà đã xây lâu.
- Đánh giá khả năng cải tạo hoặc xây thêm tầng theo quy hoạch hiện hành.
- Xem xét chiều rộng mặt tiền và chiều dài đất có phù hợp với nhu cầu sử dụng hoặc kinh doanh không.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực để chắc chắn không bị lộ giới, giải tỏa trong tương lai.
- Thẩm định lại pháp lý sổ đỏ, tránh trường hợp tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe và giao thông trên đường Hóa Sơn 3 vì mặt tiền 4m có thể hạn chế lưu thông xe lớn.
