Check giá "🪴HỒ HỌC LÃM – KINH DƯƠNG VƯƠNG – DT LỚN .HẺM TẢI THÔNG – 100m2 ( 5 x 2"

Thẩm định giá trị thực:

Căn nhà diện tích 100 m² (5x20m), 2 tầng, tại đường Hồ Học Lãm, phường An Lạc, Quận Bình Tân được chào bán với giá 5,7 tỷ đồng, tương đương 57 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với khu vực Bình Tân, nơi các căn nhà trong hẻm xe hơi rộng rãi thường dao động từ 40-50 triệu/m² tùy vị trí và kết cấu.

Nhà 2 tầng, cấu trúc cũ, nếu tính theo chi phí xây dựng mới khoảng 6-7 triệu/m² sàn, thì chi phí xây dựng 1 căn nhà 2 tầng khoảng 120 m² sàn (100 m² x 2 tầng + phần xây dựng phụ trợ) rơi vào tầm 0.72 – 0.84 tỷ. Giá trị còn lại chủ yếu nằm ở vị trí và pháp lý. Tuy nhiên, đường Hồ Học Lãm là tuyến đường chính, nhưng nhà trong hẻm dù xe hơi vào được vẫn bị hạn chế về mặt thương mại và giá trị tăng trưởng so với mặt tiền chính.

Nhận xét về giá: Giá này đang bị định giá cao khoảng 15-20% so với mặt bằng chung trong khu vực tương đồng về diện tích và kết cấu, do đó người mua cần cân nhắc kỹ hoặc thương lượng giảm giá.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Hẻm xe hơi tải thông, thuận tiện di chuyển, không bị khuất nẻo hay hẻm cụt.
• Nhà nở hậu nhẹ, giúp tăng diện tích sử dụng phía sau, làm tăng giá trị thực tế.
• Hướng Đông phù hợp với khí hậu TP.HCM, đón nắng buổi sáng, mát về chiều.
• Sổ hồng riêng, pháp lý rõ ràng, công chứng trong ngày là điểm cộng lớn.
• Vị trí gần Kinh Dương Vương, tiện ích khu vực phát triển, dân cư sầm uất.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà phù hợp nhất cho gia đình mua để ở thực tế nhờ diện tích rộng, cấu trúc 2 tầng và hẻm xe hơi thuận tiện. Ngoài ra, có thể cho thuê dài hạn với giá tốt do vị trí gần trục đường lớn và khu dân cư đông đúc.

Đầu tư xây lại có thể không tối ưu do chi phí xây mới và mức giá hiện tại khá cao, lợi nhuận không lớn nếu chỉ để bán lại ngay.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ tình trạng nhà cũ: thấm dột, kết cấu chịu lực, hệ thống điện nước, nếu phải sửa chữa sẽ tốn thêm chi phí.
• Xác định rõ quy hoạch xung quanh, tránh rủi ro bị thu hồi hoặc giới hạn xây dựng.
• Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm, xem có thực sự thuận tiện cho xe tải lớn như mô tả.
• Xem xét kỹ tính nở hậu của nhà, độ lệch có ảnh hưởng đến xây dựng hay không.
• Đảm bảo pháp lý sổ hồng rõ ràng, không tranh chấp, không vướng quy hoạch.