Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 18 m², giá thuê 2,3 triệu đồng/tháng tại khu vực Quận 8, gần nhà thờ Bình Thái, hẻm thẳng 1845 Phạm Thế Hiển, cách mặt tiền khoảng 70m. Giá thuê bình quân khu vực cho phòng trọ tương tự dao động từ 2 – 2,5 triệu đồng/tháng tùy vị trí, tiện ích và diện tích.
Đơn giá thuê khoảng 128.000 đ/m²/tháng là mức giá khá phổ biến, không quá cao so với mức sống khu vực Quận 8. Nhà có 1 lầu, 3 phòng ngủ, 2 WC, diện tích đất ngang 6m dài 8m, công năng đủ dùng, toilet riêng cho phòng thuê là điểm cộng.
Nhà trống, không nội thất nên người thuê phải trang bị thêm. Khu vực hẻm cách mặt tiền 70m nhưng hẻm thẳng, không ngập nước, an ninh ổn định. Đây là căn nhà cũ đã xây dựng, không phải căn hộ mới hay dịch vụ homestay cao cấp nên giá 2,3 triệu/tháng là hợp lý.
Như vậy, xét về giá và vị trí, giá thuê này là hợp lý, không bị đẩy giá quá cao so với mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, người thuê cần lưu ý nhà trong hẻm nhỏ, không có thang máy và nội thất tối thiểu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Toilet riêng cho phòng cho thuê, tăng sự tiện nghi và riêng tư so với nhiều phòng trọ chung toilet.
– Vị trí hẻm thẳng, cách mặt tiền 70m, thuận tiện di chuyển, không bị ngập nước – điểm nổi bật tại Quận 8 vốn hay ngập mùa mưa.
– Nhà riêng, số lượng người thuê hạn chế (3 người nữ), môi trường yên tĩnh, an ninh và hàng xóm văn minh, phù hợp với đối tượng đi làm văn phòng hoặc sinh viên nữ.
– Sử dụng chung không gian bếp, phòng khách rộng rãi, có máy giặt và ban công phơi đồ, tạo sự thoải mái khi sinh hoạt chung.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn phòng rất phù hợp với nhu cầu ở thực tế dành cho nữ đi làm văn phòng hoặc sinh viên cần môi trường yên tĩnh, an ninh. Với quy mô nhỏ, tự quản lý, không gian chung tiện nghi, nhà này ít phù hợp cho thuê dài hạn theo nhóm lớn hoặc làm văn phòng.
Chủ nhà nên duy trì cho thuê theo nhóm nhỏ, ưu tiên nữ để giữ không khí ổn định, tránh gây ồn ào hoặc mất an ninh.
Đây không phải tài sản phù hợp để đầu tư xây lại hay kinh doanh phòng trọ quy mô lớn do diện tích đất nhỏ và vị trí trong hẻm.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ gần cầu Chữ Y, Q8) | Đối thủ 2 (Phòng trọ hẻm 120 Đường số 12, Q8) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 18 | 15 | 20 |
| Giá thuê (triệu đồng/tháng) | 2,3 | 2,0 | 2,5 |
| Toilet riêng | Có | Không | Có |
| Vị trí | Hẻm thẳng, cách mặt tiền 70m | Hẻm nhỏ, gần cầu | Hẻm rộng hơn, gần đường lớn |
| Tiện ích chung | Máy giặt, bếp, ban công | Không có bếp chung | Phòng có máy lạnh |
| Đối tượng thuê | Nữ đi làm văn phòng | Nam/nữ sinh viên | Nam/nữ đi làm |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hệ thống điện nước riêng biệt cho phòng, đảm bảo đồng hồ điện riêng, tránh tranh chấp chi phí.
- Do nhà cũ, cần kiểm tra tường, trần có bị thấm dột hay mốc ẩm không.
- Hẻm dài 70m, cần khảo sát điều kiện an ninh thực tế và khả năng quay đầu xe, tránh gây khó khăn cho khách thuê.
- Kiểm tra lại giấy tờ pháp lý nhà riêng, đảm bảo chủ cho thuê đúng quyền sử dụng.
- Do số lượng người thuê ít và tự quản lý, cần có thoả thuận rõ ràng về việc dọn dẹp vệ sinh chung để tránh mâu thuẫn.
