Nhận định mức giá
Giá 10,8 tỷ cho căn nhà 40m² ở ngõ 1194 Đường Láng, Quận Đống Đa là mức giá khá cao. Với mức giá này, tương đương 270 triệu/m², vượt mặt bằng chung của khu vực Đống Đa và các quận lân cận có giá đất tương đương.
Nhà có 5 tầng, 6 phòng ngủ và 4 phòng vệ sinh, nội thất đầy đủ, vị trí ngõ cách ô tô 10m, hai mặt thoáng, nằm ở khu vực giáp ranh Đống Đa – Ba Đình – Cầu Giấy, gần các trường đại học và bệnh viện lớn là điểm cộng.
Tuy nhiên, vị trí nhà trong ngõ và diện tích sử dụng chỉ 40m², chiều ngang 4,35m thì mức giá trên 10 tỷ là khá cao so với mặt bằng chung.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Khu vực | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Loại hình | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Láng, Đống Đa | 40 | 10.8 | 270 | Nhà ngõ 5 tầng | Vị trí ngõ, gần ĐH GTVT, nội thất đầy đủ |
| Ngõ Đường Láng, Đống Đa (tham khảo) | 40-45 | 7.5 – 9 | 180 – 210 | Nhà ngõ 4-5 tầng | Vị trí tương tự, ít phòng hơn, nội thất cơ bản |
| Trung tâm Đống Đa | 35-50 | 8 – 10 | 180 – 220 | Nhà ngõ, hẻm nhỏ | Vị trí tương đối tốt, tiện ích đầy đủ |
| Cầu Giấy, khu vực giáp ranh | 40-50 | 8.5 – 9.5 | 180 – 210 | Nhà ngõ, 4-5 tầng | Vị trí tương tự, tiện ích tốt |
Mức giá hợp lý và đề xuất thương lượng
Dựa trên các so sánh trên, mức giá hợp lý hơn cho căn nhà này nên dao động từ 8,5 – 9 tỷ đồng, tương đương khoảng 210 – 225 triệu/m². Mức giá này phù hợp với vị trí ngõ, diện tích nhỏ, dù có nội thất đầy đủ và thiết kế 5 tầng 6 phòng ngủ.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Vị trí nhà nằm trong ngõ, cách ô tô 10m, nên khả năng gửi xe và đi lại chưa thật sự thuận tiện bằng nhà mặt phố.
- Diện tích nhỏ chỉ 40m² và chiều ngang hẹp 4,35m, giới hạn công năng sử dụng và khả năng mở rộng.
- Trên thị trường hiện nay, nhiều căn tương tự có giá thấp hơn khá nhiều, nên mức giá 10,8 tỷ là chưa tương xứng với giá trị thực.
- Thời gian xây dựng đã 12 năm, tiềm năng xuống cấp và cần bảo trì sửa chữa trong tương lai.
Kết luận, nếu người mua có nhu cầu thực sự ở khu vực này và không quá lo ngại về diện tích nhỏ, có thể cân nhắc mua ở mức giá khoảng 9 tỷ. Nếu chủ nhà đồng ý giảm khoảng 15-20% so với giá chào ban đầu, đây sẽ là giao dịch hợp lý cho cả hai bên.
