Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê nằm trên đường Phan Đình Phùng, quận Phú Nhuận, có diện tích đất 3x21m = 63m², kết cấu trệt + lửng + 2 lầu, tổng 4 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh. Hẻm xe hơi rộng, gần mặt tiền, phù hợp đa dạng mục đích: ở, văn phòng, spa, nail.
Giá thuê 17 triệu/tháng tương đương khoảng 270.000đ/m²/tháng. Đây là mức giá thuê khá phổ biến cho nhà nguyên căn trong khu vực Phú Nhuận với kết cấu hiện đại, không phải nhà nát hay quá cũ.
So với giá thuê trung bình nhà nguyên căn 3 tầng tại Phú Nhuận hiện nay (khoảng 15-20 triệu/tháng với diện tích tương đương), mức giá này là hợp lý, không bị đẩy lên cao quá mức.
Nhận xét về giá: Giá thuê 17 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không quá cao để gây lo ngại ngáo giá, cũng không quá thấp khiến nghi ngờ về pháp lý hay nhà xuống cấp nghiêm trọng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng, thuận tiện cho xe ô tô ra vào, khác biệt với nhiều căn nhà hẻm nhỏ, khó quay đầu.
- Vị trí gần mặt tiền đường Phan Đình Phùng – một trong các tuyến đường chính, thuận tiện giao thông và tiếp cận khách hàng nếu cho thuê làm văn phòng hoặc spa.
- Kết cấu nhà chắc chắn, nhiều phòng ngủ và vệ sinh phù hợp đa dạng mục đích sử dụng.
- Đã có sổ đỏ rõ ràng, minh bạch pháp lý, rất quan trọng với khách thuê dài hạn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất cho thuê làm văn phòng công ty, spa hoặc cửa hàng dịch vụ cao cấp, nhờ vị trí gần mặt tiền, hẻm xe hơi tiện đi lại và kết cấu nhà nhiều phòng. Ở thực cũng rất thoải mái nếu khách cần không gian rộng. Với mức giá này, thuê làm kho xưởng sẽ không tối ưu do vị trí trung tâm và giá thuê khá cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Trỗi) | Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Sỹ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 63 (3×21) | 60 (4×15) | 70 (3.5×20) |
| Kết cấu | Trệt + lửng + 2 lầu (4 PN, 3 WC) | Trệt + 2 lầu (3 PN, 2 WC) | Trệt + lửng + 1 lầu (3 PN, 2 WC) |
| Hẻm / Mặt tiền | Hẻm xe hơi, gần mặt tiền | Hẻm nhỏ, xe máy | Hẻm xe hơi, cách mặt tiền 100m |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 17 | 15 | 18 |
| Phù hợp | Ở, văn phòng, spa, nail | Ở, văn phòng nhỏ | Ở, kinh doanh nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng bên trong nhà: hệ thống điện, nước, thấm dột, đặc biệt nhà có 4 phòng ngủ nên cần đảm bảo không gian thoáng, không bị nứt tường.
- Xác nhận rõ ràng về giấy tờ pháp lý, sổ đỏ đã có, tránh các vấn đề tranh chấp hay quy hoạch trong tương lai.
- Kiểm tra hẻm có dễ quay đầu xe hơi và tính an ninh khu vực để đảm bảo thuận tiện cho người sử dụng.
- Đánh giá phong thủy cơ bản (hướng nhà, ánh sáng tự nhiên) vì nhà nằm trong hẻm nhưng gần mặt tiền.
