Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ chung cư tại Đường N1, Phường Sơn Kỳ, Quận Tân Phú có diện tích 112m²,
2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, nội thất đầy đủ, giá thuê 19 triệu/tháng đã bao gồm phí quản lý 2,3 triệu.
Tính ra giá thuê thuần khoảng 16,7 triệu đồng/m²/tháng cho căn hộ 2 phòng ngủ diện tích lớn (112m²) là mức khá hợp lý trong khu vực Tân Phú, đặc biệt với căn hộ có nội thất đầy đủ và nằm ở tầng trung.
So với mặt bằng chung thuê căn hộ 2PN tại Tân Phú, thường dao động từ 13-18 triệu/tháng cho căn từ 70-90m², căn này diện tích khá rộng nên đơn giá/m² thấp hơn mức phổ biến, tạo lợi thế về không gian sử dụng.
Tuy nhiên, cần lưu ý: Căn hộ thuộc dự án Brilliant có thể là chung cư cao cấp phân khúc trung bình khá, nên giá thuê này không quá rẻ nhưng cũng không bị ngáo giá. Nếu so sánh với các dự án Emerald và Diamond cùng khu vực, giá thuê 2PN dao động từ 11-16 triệu cho diện tích nhỏ hơn (53-71m²), thì giá này phù hợp với diện tích lớn, nội thất full.
Nhận xét về giá: Giá thuê 19 triệu/tháng cho 112m² căn hộ full nội thất tại Brilliant là mức giá hợp lý và có thể xem là “giá tốt” trong phân khúc 2PN căn hộ rộng tại Tân Phú.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích lớn 112m² so với các căn 2PN phổ biến chỉ khoảng 70m², phù hợp cho gia đình cần không gian rộng rãi.
- Nội thất đầy đủ, khách thuê không phải đầu tư thêm chi phí sửa chữa hoặc mua sắm.
- Tầng trung, tránh được các hạn chế như tầng thấp dễ ồn ào, tầng cao có thể nóng bức hoặc mất thang máy khi sự cố.
- Phí quản lý đã bao gồm trong giá thuê, giúp người thuê dễ dàng quản lý chi phí.
- Vị trí trong khu vực Tân Phú, thuận tiện di chuyển về trung tâm và các quận lân cận.
Kịch bản khai thác tối ưu:
- Ở thực tế: Căn hộ diện tích rộng, đầy đủ nội thất, vị trí tốt rất thích hợp cho hộ gia đình hoặc nhóm người cần không gian sống thoải mái.
- Cho thuê dòng tiền: Mức giá hợp lý và diện tích lớn giúp thu hút khách thuê dài hạn, đảm bảo dòng tiền ổn định.
- Đầu tư: Với mức giá thuê hiện tại và tiềm năng tăng giá tại Quận Tân Phú, căn hộ có thể giữ giá tốt nếu thị trường BĐS tiếp tục ổn định.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Emerald 71m²) | Đối thủ 2 (Diamond 2PN 70m²) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 112 m² | 71 m² | 70 m² |
| Phòng ngủ / vệ sinh | 2 PN / 2 WC | 2 PN / 2 WC | 2 PN / 2 WC |
| Nội thất | Full nội thất | NT cơ bản hoặc full | NT mới, có thể chưa full |
| Giá thuê (đ/tháng) | 19 triệu (bao phí quản lý) | 11,5 – 13,5 triệu | 15 – 16 triệu |
| Đơn giá/m² (đ/tháng) | ~169,000 | ~162,000 – 190,000 | ~214,000 – 228,000 |
| Vị trí | Đường N1, Phường Sơn Kỳ | Gần nội khu Emerald | Khu Diamond mới, gần tiện ích |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hợp đồng thuê rõ ràng, tránh tranh chấp pháp lý hoặc quyền sở hữu không minh bạch.
- Kiểm tra tình trạng nội thất, đặc biệt thiết bị điện, nước, điều hòa đã hoạt động tốt chưa.
- Đánh giá an ninh khu chung cư, thang máy, bảo trì định kỳ.
- Xác minh về phí quản lý, các chi phí phát sinh khác khi thuê.
- Kiểm tra quy định về nội quy chung cư (nuôi thú cưng, giờ giấc, sửa chữa).
