Thẩm định giá trị thực:
Lô đất diện tích 200 m², mặt tiền rộng 10 m, chiều dài 20 m, hướng Nam, nằm tại phường Hoà Quý, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng, trong phân khu B2.14. Giá chào bán là 9,6 tỷ đồng, tương đương 48 triệu đồng/m². Đây là mức giá thuộc phân khúc đất nền dự án tại khu vực trung tâm Quận Ngũ Hành Sơn, khu dân cư phát triển và được đánh giá cao về tiềm năng đầu tư.
So với thị trường đất nền xung quanh, mức giá 48 triệu/m² không phải quá thấp nhưng cũng không vượt trội so với các lô đất mặt tiền cùng khu vực. Tính đến thời điểm hiện tại, giá đất nền gần biển tại Ngũ Hành Sơn thường dao động từ 40-55 triệu/m² tùy vị trí, hạ tầng và pháp lý.
Pháp lý đầy đủ, đã có sổ đỏ là điểm cộng lớn, giảm thiểu rủi ro cho người mua.
Về mặt xây dựng, đất mặt tiền rộng 10 m thuận lợi cho việc xây dựng nhà ở hoặc kinh doanh. Khu vực có trục đường rộng 10,5 m, thông thương thuận tiện giúp tăng giá trị sử dụng và khả năng sinh lời.
Tóm lại, giá 48 triệu/m² là mức giá sát với thị trường, không có dấu hiệu bị thổi giá quá đáng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền 10 m: Rộng rãi hơn nhiều lô đất cùng khu, thuận tiện kinh doanh hoặc xây nhà phố dạng biệt thự mini.
- Hướng Nam:
- Trục đường 10,5 m thông thương:
- Khu dân cư cao ráo, an ninh tốt:
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí mặt tiền, diện tích rộng, hướng Nam và pháp lý rõ ràng, đất phù hợp cho:
- Đầu tư xây nhà hoặc nhà trọ cho thuê:
- Kinh doanh nhỏ, shop house hoặc văn phòng:
- Đầu tư chờ tăng giá:
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Đăng Tuân, Phường Hoà Quý) | Đối thủ 2 (Đường Võ Nguyên Giáp, Quận Ngũ Hành Sơn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 200 m² (10×20) | 180 m² (9×20) | 220 m² (11×20) |
| Giá/m² | 48 triệu | 45 triệu | 52 triệu |
| Hướng đất | Nam | Đông Nam | Đông |
| Mặt tiền | 10 m | 9 m | 11 m |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Đặc điểm nổi bật | Trục đường 10.5 m, an ninh tốt | Hẻm nhỏ, gần khu dân cư | Gần biển, đường lớn 15 m |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết phân khu B2.14, đặc biệt về mật độ xây dựng tối đa và chỉ giới đường đỏ.
- Xác minh sổ đỏ, tránh các tranh chấp ranh giới đất liền kề.
- Đánh giá thực trạng hạ tầng trục đường 10,5 m, độ thông thoáng và quy hoạch mở rộng đường.
- Kiểm tra các quy định về xây dựng tại khu vực, đặc biệt nếu có hạn chế chiều cao hoặc kiểu dáng công trình.
- Đánh giá pháp lý liên quan đến các dịch vụ tiện ích xung quanh, như cấp nước, thoát nước, điện, an ninh.
Kết luận: Với mức giá 48 triệu/m² (~9,6 tỷ cho 200 m²), lô đất khá sát với mặt bằng chung, không có dấu hiệu bị hét giá quá cao. Lợi thế mặt tiền rộng, hướng Nam cùng trục đường lớn là điểm cộng lớn. Tuy nhiên, người mua cần kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết và tiềm năng tăng giá trong tương lai để tránh rủi ro. Nếu không có kế hoạch sử dụng ngay, có thể thương lượng nhẹ để giảm 3-5% giá do chưa có công trình xây dựng và thời gian chờ đợi phát triển hạ tầng.
