Nhận định mức giá 19,5 tỷ đồng cho căn nhà 4 tầng mặt tiền Nguyễn Oanh, Gò Vấp
Giá chào bán 19,5 tỷ đồng cho căn nhà 4 tầng, diện tích đất 182 m², mặt tiền 7 m, mặt hậu 10 m, vị trí mặt phố Nguyễn Oanh, Gò Vấp được đánh giá là tương đối cao. Tuy nhiên, căn nhà sở hữu 2 mặt tiền (một mặt tiền Nguyễn Oanh và một mặt tiền hẻm xe tải), có sổ hồng đầy đủ, xây dựng BTCT kiên cố, đang cho thuê với doanh thu 30 triệu/tháng, là điểm cộng lớn về giá trị khai thác và tính thanh khoản.
Để đánh giá hợp lý hay không, cần so sánh với các bất động sản tương tự gần đây:
| Địa chỉ | Diện tích đất (m²) | Diện tích sử dụng (m²) | Số tầng | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² đất (triệu đồng/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Đường Nguyễn Oanh, Gò Vấp | 180 | 240 | 4 | 18,0 | 100 | Nhà 4 tầng, mặt tiền, không cho thuê, sổ hồng |
| Phan Văn Trị, Gò Vấp | 170 | 220 | 3 | 16,5 | 97 | Nhà mặt tiền, khu vực kinh doanh, sổ đỏ đầy đủ |
| Nguyễn Văn Lượng, Gò Vấp | 190 | 260 | 4 | 20,0 | 105 | Nhà mặt tiền, 2 mặt tiền hẻm xe tải, cho thuê 25 triệu/tháng |
| Nhà đang xem xét | 182 | 270 | 4 | 19,5 | 107,14 | Nhà 2 mặt tiền, cho thuê doanh thu 30 triệu/tháng, BTCT chắc chắn |
Phân tích chi tiết
Ưu điểm:
- Vị trí đắc địa, mặt tiền đường Nguyễn Oanh sầm uất, thuận tiện kinh doanh.
- 2 mặt tiền, trong đó mặt sau là hẻm xe tải rộng, thuận lợi cho vận chuyển, kinh doanh đa dạng.
- Nhà xây 4 tầng, BTCT chắc chắn, nội thất đầy đủ, sẵn sàng sử dụng hoặc cho thuê.
- Đang cho thuê với doanh thu 30 triệu/tháng, tương đương khoảng 3,6%/năm lợi tức trên giá bán, khá hấp dẫn trong bối cảnh lãi suất ngân hàng thấp.
- Sổ hồng đầy đủ, pháp lý minh bạch, hỗ trợ giao dịch nhanh chóng.
Nhược điểm và lưu ý:
- Giá/m² đất 107,14 triệu đồng cao hơn một chút so với các căn tương tự (từ 97 – 105 triệu/m²).
- Diện tích đất không quá lớn, chỉ 182 m², có thể hạn chế phát triển thêm.
- Doanh thu cho thuê hiện tại chưa được xác minh hợp đồng thuê chính thức.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và chiến lược đàm phán
Dựa trên so sánh và phân tích, mức giá hợp lý cho căn nhà này nên dao động khoảng 18 – 18,5 tỷ đồng. Mức giá này vẫn đảm bảo hấp dẫn cho chủ nhà khi tính đến doanh thu cho thuê và tiềm năng tăng giá trong tương lai gần, đồng thời hợp lý hơn so với giá thị trường khu vực.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- Nhấn mạnh mức giá chào bán cao hơn mặt bằng chung các bất động sản tương tự trong khu vực, ảnh hưởng đến khả năng bán nhanh.
- Đề cập đến yếu tố tiềm năng doanh thu cho thuê có thể dao động, cần có hợp đồng thuê rõ ràng để đảm bảo thu nhập ổn định.
- Đưa ra cam kết nhanh chóng thanh toán, không phát sinh thủ tục rườm rà, giúp chủ nhà yên tâm về giao dịch.
- Gợi ý chủ nhà có thể giữ giá bán gốc nhưng hỗ trợ bớt chi phí chuyển nhượng hoặc thuế phí để giảm tổng chi phí người mua.
Kết luận
Mức giá 19,5 tỷ đồng có phần cao hơn thị trường nhưng vẫn có thể chấp nhận được trong trường hợp người mua quan trọng yếu tố vị trí, 2 mặt tiền, chất lượng xây dựng và doanh thu cho thuê hiện tại. Tuy nhiên, để giao dịch thuận lợi và đảm bảo giá trị đầu tư, người mua nên thương lượng giảm giá về khoảng 18 – 18,5 tỷ đồng.
