Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất và sử dụng 50.3m², mặt tiền 4.2m, chiều dài 12m, kết cấu 1 trệt 1 lửng, 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, nằm trong hẻm rộng khoảng 3 mét (hẻm 3 gác), thuộc khu vực Nguyễn Oanh, Gò Vấp – gần Lê Đức Thọ. Giá đăng bán 4.7 tỷ tương đương ~93.44 triệu/m².
So sánh với mặt bằng chung khu vực Nguyễn Oanh, Gò Vấp, giá đất trung bình hiện nay dao động khoảng 70-85 triệu/m² cho nhà mặt tiền hoặc hẻm lớn, nhà trong hẻm nhỏ hơn 4m thường giảm giá khoảng 10-20%. Nhà 2 tầng cũ xây dựng chắc chắn nếu tính chi phí xây mới trung bình khoảng 6.5 triệu/m² sàn thì tổng chi phí xây dựng mới cùng diện tích khoảng 650 triệu đến 700 triệu. Trừ đi hiện trạng nhà cũ thì giá này đang ở mức cao, gần bằng giá nhà mới xây mặt tiền hẻm lớn khu vực kế cận.
Nhận xét giá: Giá 4.7 tỷ cho căn nhà trong hẻm 3 gác là đang có dấu hiệu bị đẩy cao khoảng 15-20% so với giá trị thực tế thị trường. Đây là mức giá tiệm cận nhà mặt tiền hoặc hẻm xe hơi ở Gò Vấp nên cần xem xét kỹ về pháp lý và thực trạng nhà.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có 2 mặt hẻm, đây là điểm cộng giúp thông thoáng và có thể dễ dàng tiếp cận hơn so với nhà chỉ 1 mặt hẻm.
- Vị trí gần đường Nguyễn Oanh và Lê Đức Thọ, khu vực phát triển với nhiều tiện ích, giao thông thuận lợi.
- Kết cấu nhà 1 trệt 1 lửng có thể tận dụng không gian tối ưu, phù hợp với gia đình nhỏ hoặc cho thuê.
- Hẻm 3 gác tuy nhỏ nhưng thông thoáng, khu dân cư an ninh, phù hợp với nhu cầu ở thực.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất với mục đích ở thực hoặc cho thuê dòng tiền. Với kết cấu hiện tại, có thể ở ngay hoặc cải tạo nhỏ để tăng giá trị cho thuê. Do diện tích hạn chế, không phù hợp làm kho xưởng hoặc đầu tư xây mới quy mô lớn. Nếu đầu tư xây lại, chi phí hoàn thiện có thể không cân đối với giá đất đã khá cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Oanh, hẻm xe hơi) | Đối thủ 2 (Lê Đức Thọ, hẻm nhỏ 4m) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 50.3 | 55 | 48 |
| Giá bán (tỷ) | 4.7 | 5.5 | 3.8 |
| Giá/m² (triệu/m²) | 93.44 | 100 | 79 |
| Loại hẻm | Hẻm 3 gác 2 mặt | Hẻm xe hơi | Hẻm nhỏ 4m |
| Kết cấu | 1 trệt 1 lửng, 2PN | Nhà mới xây 3 tầng | Nhà cấp 4 cũ |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý: sổ hồng rõ ràng, không vướng quy hoạch, không tranh chấp.
- Kiểm tra hiện trạng nhà: vì nhà đã xây lâu, cần xem xét kết cấu, tường, trần có bị thấm dột hay nứt nẻ không.
- Hẻm 3 gác: kiểm tra khả năng quay đầu xe, an toàn giao thông, nhất là khi có 2 mặt hẻm.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh: có dự án mở rộng đường hay làm công trình lớn gây ảnh hưởng đến hẻm hay không.
- Kiểm tra phong thủy hướng nhà và ánh sáng tự nhiên, vì mặt tiền hẹp 4.2m dễ bị thiếu sáng.
