Thẩm định giá trị thực:
Nhà 1 trệt 1 lầu, diện tích đất 29m², diện tích sử dụng 58m², giá chủ chào bán 2,79 tỷ, tương đương ~96,21 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với khu vực Bình Quới, Bình Thạnh, nơi giá đất nền có thể dao động khoảng 70-85 triệu/m² tùy vị trí. Nhà trong hẻm 3m, diện tích đất nhỏ, kết cấu cơ bản 2 tầng, 2 phòng ngủ, 1 WC, có nội thất đầy đủ.
Chi phí xây dựng mới căn nhà 58m² sàn từ 6-7 triệu/m² nhân với 58m² = 348-406 triệu (giá xây thô + hoàn thiện), cộng với giá đất khoảng 29m² x 80 triệu/m² = 2,32 tỷ, tổng cộng khoảng 2,67-2,73 tỷ. Như vậy, giá chào bán 2,79 tỷ đang cao hơn giá xây mới + đất khoảng 2-4%. Điều này thể hiện nhà hiện trạng không có giá trị cải tạo hay lợi thế đặc biệt về kết cấu.
Nhận xét về giá: Giá chào 2,79 tỷ là khá cao, người mua cần thương lượng giảm ít nhất 5-7% để có giá hợp lý, khoảng 2,6 – 2,65 tỷ là mức chấp nhận được.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hướng nhà Đông Nam, đón gió mát và ánh sáng tự nhiên tốt, phù hợp phong thủy người Việt.
- Nhà hẻm 3m, dù hẻm nhỏ nhưng dễ đi lại, không quá sâu, phù hợp với sinh hoạt gia đình nhỏ.
- Nội thất đầy đủ, khách mua có thể vào ở ngay mà không cần tốn thêm chi phí sửa chữa lớn.
- Vị trí trên đường Bình Quới, khu vực đang dần phát triển, có tiềm năng tăng giá trong trung hạn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền do có 2 phòng ngủ và nội thất hoàn thiện. Với hẻm nhỏ, không thuận tiện làm kho xưởng hoặc kinh doanh lớn. Đầu tư xây lại có thể cân nhắc nếu mua được giá tốt vì diện tích đất nhỏ, tuy nhiên nhà hiện trạng còn khá mới và có thể sử dụng được ngay.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Bình Quới, hẻm 4m) | Đối thủ 2 (Bình Thạnh, gần cầu Bình Lợi) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 29 m² | 32 m² | 28 m² |
| Diện tích sử dụng | 58 m² | 60 m² | 55 m² |
| Giá bán | 2,79 tỷ | 2,7 tỷ | 2,65 tỷ |
| Hẻm | 3 m | 4 m | 3.5 m |
| Kết cấu | 1 trệt 1 lầu, 2 PN | 1 trệt 1 lầu, 3 PN | 1 trệt 1 lầu, 2 PN |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, đảm bảo không tranh chấp, quy hoạch treo khu vực.
- Do nhà trong hẻm 3m, cần kiểm tra khả năng quay đầu xe, vận chuyển đồ đạc và cấp cứu nếu cần.
- Kiểm tra kết cấu nhà, đặc biệt hệ thống điện nước và tình trạng thấm dột do nhà đã qua sử dụng.
- Đánh giá nội thất đi kèm có còn đủ tiêu chuẩn sử dụng hoặc cần thay thế.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh có kế hoạch mở rộng đường hay công trình lớn ảnh hưởng đến giá trị.
