Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 15m², diện tích sử dụng 49m² trên 3 tầng, chiều ngang 2m, chiều dài 8m. Giá chào bán 2,85 tỷ đồng, tương đương khoảng 58,16 triệu đồng/m² đất sử dụng hoặc 190 triệu đồng/m² theo thông tin người bán (có thể tính trên diện tích đất 15m²). Đây là mức giá cao so với nhà hẻm nhỏ tại khu vực Tân Bình, nhất là trên diện tích đất nhỏ và mặt tiền chỉ 2m.
So sánh với chi phí xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m² sàn làm nhà mới) thì nhà 3 tầng, 49m² sàn, chi phí xây dựng khoảng 300-350 triệu đồng. Giá trị đất mới là yếu tố quyết định phần lớn giá trị. Mức giá này ngầm phản ánh đất có giá khoảng 2,5 – 2,6 tỷ cho 15m², tức khoảng 170 triệu/m² đất, là khá cao trong khu vực hẻm nhỏ.
Nhà không dính lộ giới, có sổ hồng riêng, nhưng diện tích đất nhỏ chỉ đủ xây dựng với chiều ngang 2m, giới hạn khả năng sử dụng và phát triển.
Nhận xét về giá: Giá này đang bị đẩy lên cao khoảng 20-30% so với trung bình khu vực hẻm tương tự tại phường 10, do diện tích nhỏ, hẻm 4m và vị trí không quá thuận tiện. Người mua nên cân nhắc kỹ và thương lượng giảm giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Nhà 3 tầng, thiết kế có giếng trời và hệ thống nước nóng âm tường, nội thất đầy đủ, cầu thang đúc chắc chắn, phù hợp cho gia đình nhỏ.
– Vị trí hẻm 4m, cách hẻm xe hơi lớn khoảng 50m, đảm bảo yên tĩnh, ít bụi và an ninh tốt hơn so với các nhà mặt tiền đường lớn nhưng bù lại hạn chế về giao thông và tiện ích.
– Sổ hồng riêng, pháp lý rõ ràng, không vay ngân hàng nhưng hỗ trợ mua vay Tpbank.
– Diện tích sử dụng 49m² có 2 phòng ngủ, 3 WC và hai ban công, phù hợp với nhu cầu sinh hoạt hiện đại, tăng tính thoáng mát và ánh sáng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình nhỏ hoặc làm văn phòng nhỏ, kinh doanh dịch vụ nhẹ phù hợp với hẻm nhỏ. Do diện tích đất nhỏ và chiều ngang hạn chế, không phù hợp để xây dựng lại mở rộng hoặc làm kho xưởng.
Có thể cho thuê dài hạn với giá tốt nếu không muốn ở, nhờ vị trí trong khu dân cư an ninh và nội thất đầy đủ.
Không phù hợp mục đích đầu tư xây mới hay phân lô do diện tích nhỏ và quy hoạch hạn chế.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm Lạc Long Quân, Q.TB) | Đối thủ 2 (Nhà hẻm 6m, P.10, Q.TB) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 15 m² (2x8m) | 20 m² (4x5m) | 18 m² (3x6m) |
| Diện tích sử dụng | 49 m² (3 tầng) | 60 m² (3 tầng) | 54 m² (3 tầng) |
| Giá (tỷ đồng) | 2,85 tỷ | 3,2 tỷ | 2,7 tỷ |
| Hẻm rộng | 4 m, cách HXH 50 m | 6 m, xe hơi vào tận nơi | 6 m, xe máy thuận tiện |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, dính quy hoạch/lộ giới | Sổ hồng, không dính lộ giới | Sổ hồng, không dính lộ giới |
| Nội thất | Đầy đủ, mới | Cơ bản | Mới, đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ liên quan đến quy hoạch/lộ giới vì tài sản mô tả “dính quy hoạch/lộ giới” có thể ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất hoặc bị thu hồi một phần.
- Do hẻm 4m, cần kiểm tra khả năng quay đầu xe, phương tiện di chuyển thuận tiện, đặc biệt với các xe cứu hỏa, cấp cứu.
- Kiểm tra thực trạng nhà về kết cấu chịu lực, thấm dột, đặc biệt cầu thang đúc và hệ thống nước nóng âm tường.
- Do diện tích đất nhỏ, cần xác minh rõ ràng diện tích thực tế và không gian sử dụng, tránh tranh chấp hoặc sai lệch diện tích.
- Xác minh tình trạng hỗ trợ vay ngân hàng và chi phí phát sinh nếu có để tránh rủi ro tài chính.
