Thẩm định giá trị thực:
Nhà 1 trệt 1 lững, diện tích đất 4 x 25m = 100m², diện tích sử dụng khoảng 160m² với 3 phòng ngủ, 2 WC, mặt tiền đường số sát Đại Lộ 2, Phường Phước Bình, TP Thủ Đức. Giá thuê 12 triệu/tháng tương đương khoảng 75.000đ/m² sử dụng.
Mức giá này ở khu vực sát Đại Lộ 2 hiện nay là khá phổ biến đối với nhà mặt tiền có diện tích và kết cấu tương tự, tuy nhiên cần lưu ý nhà này có dạng nhà nở hậu, có thể ảnh hưởng một phần đến tiện ích sử dụng. Nhà trống, chưa có nội thất, nên giá thuê chưa bao gồm phí hoàn thiện nội thất nếu người thuê yêu cầu. So với chi phí xây dựng mới trung bình 6-7 triệu/m², nhà này có giá thuê khá hợp lý cho mục đích sử dụng tức thì.
Nhận xét về giá: Giá thuê 12 triệu/tháng là mức giá hợp lý và không bị đẩy cao so với mặt bằng khu vực, tuy nhiên không có điểm gì quá ưu việt để chấp nhận thuê với giá cao hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí sát Đại Lộ 2 – tuyến đường giao thông chính thuận tiện đi lại, tăng khả năng kinh doanh và làm văn phòng.
- Nhà mặt tiền đường số, thuận lợi cho cửa hàng hoặc văn phòng công ty.
- Nhà có 2 tầng (1 trệt, 1 lững) với diện tích sử dụng lớn, phù hợp gia đình hoặc văn phòng nhỏ.
- Hướng Nam phù hợp với phong thủy người Việt, đón ánh sáng tự nhiên vừa phải.
- Nhà nở hậu giúp tăng diện tích sử dụng phía sau, có thể tận dụng để mở rộng hoặc làm sân nhỏ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất cho thuê làm văn phòng công ty nhỏ hoặc kinh doanh online, cửa hàng dịch vụ vì lợi thế mặt tiền đường lớn, dễ tiếp cận khách hàng. Ngoài ra cũng có thể phù hợp cho ở gia đình nhiều thành viên nhờ cấu trúc 3 phòng ngủ, 2 WC. Không phù hợp để làm kho xưởng do vị trí mặt tiền phố và kết cấu nhà ở.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 3, Phước Bình) | Đối thủ 2 (Đường 43, Phước Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 100 | 90 | 110 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 160 | 140 | 170 |
| Số tầng | 2 (trệt + lững) | 1 trệt + 1 lầu | 1 trệt + 1 lầu |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 12 | 13 | 11 |
| Vị trí | Gần Đại Lộ 2, mặt tiền đường số | Hẻm rộng, cách Đại Lộ 2 200m | Mặt tiền đường lớn, cách 300m Đại Lộ 2 |
| Phù hợp | Ở, kinh doanh online, văn phòng | Ở, kinh doanh nhỏ | Ở, văn phòng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý: đã có sổ đỏ rõ ràng, đảm bảo không tranh chấp.
- Kiểm tra thực trạng nhà: dù nhà mới sạch sẽ nhưng cần xem xét kỹ tình trạng nở hậu ảnh hưởng đến thi công hoặc sắp xếp nội thất.
- Kiểm tra hạ tầng đường sá: mặt tiền đường số sát Đại Lộ 2 nhưng cần xác minh đường có bị ngập nước mùa mưa hay không.
- Kiểm tra phong thủy: hướng Nam tốt nhưng cần xem xét chi tiết diện tích và bố trí cửa để tránh lỗi phong thủy.
- Xem xét yếu tố quay đầu xe, đỗ xe tại mặt tiền để thuận tiện kinh doanh.
