Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 75m², nhà 1 trệt 2 lầu với tổng diện tích sàn khoảng 225m² (75m² x 3 tầng). Giá bán là 10,9 tỷ đồng, tương đương 145,33 triệu đồng/m² đất và khoảng 48,4 triệu đồng/m² xây dựng.
So với mặt bằng giá đất khu vực Điện Biên Phủ, Phường 17, Bình Thạnh, nơi đây thường dao động từ 120-150 triệu/m² đất tùy vị trí. Về nhà 3 tầng cũ, giá xây dựng mới hoàn thiện hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tương đương 1,35 tỷ cho 225m² xây mới.
Với giá 10,9 tỷ, giá bán đang bao gồm giá đất và nhà cũ. Giá này hơi cao so với mặt bằng chung nếu xét về kết cấu nhà hiện hữu do nhà đã cũ, cần cải tạo lại. Giá đất có thể hợp lý nếu vị trí gần ngã tư Hàng Xanh và Landmark 81, nhưng cần xác nhận kỹ về pháp lý và quy hoạch, bởi nhà nằm trong hẻm xe hơi (không mặt tiền đường chính).
Nhận xét: Giá đang hơi cao, có thể bị “ngáo giá” khoảng 10-15% so với giá trị thực khi xét về kết cấu và vị trí trong hẻm.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần ngã tư Hàng Xanh, Landmark 81 – điểm nóng phát triển, dễ dàng kết nối trung tâm TP.
- Nhà 3 tầng có 9 phòng ngủ và 9 WC, phù hợp mô hình kinh doanh dịch vụ lưu trú hoặc cho thuê phòng trọ.
- Hẻm xe hơi, thuận tiện di chuyển, không bị giới hạn bởi hẻm nhỏ quá hẹp.
- Nhà nở hậu giúp tăng diện tích sử dụng, tối ưu hóa không gian.
- Sổ hồng riêng, pháp lý rõ ràng, công chứng ngay trong ngày.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để khai thác mô hình cho thuê dài hạn hoặc kinh doanh căn hộ dịch vụ do số lượng phòng ngủ và WC lớn. Về dài hạn, có thể giữ lại cho thuê hoặc cải tạo nâng cấp để tăng giá trị cho thuê cao hơn. Ngoài ra, nếu có vốn, nhà có thể phá dỡ xây mới theo thiết kế hiện đại để tăng giá trị tài sản, nhưng chi phí xây dựng sẽ cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh) | Đối thủ 2 (Đường Ung Văn Khiêm) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 75 | 70 | 80 |
| Giá bán (tỷ) | 10,9 | 9,5 | 11,2 |
| Giá/m² đất (triệu) | 145,33 | 135,7 | 140 |
| Kết cấu | Nhà 1 trệt 2 lầu, 9 phòng | Nhà 1 trệt 1 lầu, 5 phòng | Nhà 1 trệt 3 lầu, 12 phòng |
| Vị trí | Hẻm xe hơi, gần Landmark 81 | Mặt tiền, nhưng xa Landmark hơn | Hẻm xe hơi, gần trung tâm |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng | Đang chờ sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà do đã cũ, xem có thấm dột, móng yếu hay không.
- Xác minh quy hoạch chi tiết khu vực, tránh trường hợp bị thu hồi hoặc hạn chế xây dựng.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm, đảm bảo thuận tiện cho thuê hoặc kinh doanh.
- Xem xét phong thủy, hướng nhà có phù hợp với người mua hay không.
- Kiểm tra các chi phí phát sinh khi cải tạo hoặc xây mới lại (cấp phép, thuế…).
