Nhận định mức giá
Giá bán 1,85 tỷ đồng cho căn nhà diện tích 4x7m (28m² đất) xây 1 trệt 1 lầu, 2 phòng ngủ, 2 toilet tại hẻm 380/20 Lê Văn Lương, Quận 7 là mức giá khá cao so với mặt bằng chung trong khu vực. Giá/m² khoảng 61,67 triệu đồng, trong khi các bất động sản tương tự tại Quận 7 thường ở mức từ 40-55 triệu/m² tùy vị trí.
Phân tích chi tiết
| Tiêu chí | BĐS đang xem | Giá tham khảo khu vực (Quận 7) | Đánh giá |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 30 m² | 30-40 m² | Diện tích nhỏ, giới hạn công năng sử dụng |
| Diện tích sử dụng | 70 m² (1 trệt 1 lầu) | 70-90 m² | Diện tích xây dựng hợp lý với đất |
| Vị trí | Hẻm 50m mặt tiền Lê Văn Lương, gần Lotte Mart, chợ, ĐH | Hẻm trung, cách mặt tiền 50-100m | Vị trí khá thuận tiện, dân cư hiện hữu |
| Giá/m² | 61,67 triệu/m² | 40-55 triệu/m² | Giá hiện tại cao hơn khoảng 12-50% so với giá thị trường |
| Pháp lý | Sổ chung / công chứng vi bằng | Sổ hồng riêng là chuẩn vàng | Cần kiểm tra kỹ tính pháp lý, sổ chung có thể gây khó khăn khi giao dịch |
Những điểm cần lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Pháp lý: Xác minh rõ ràng quy trình và tính pháp lý của sổ chung, tránh rủi ro về quyền sở hữu, chuyển nhượng.
- Hẻm nhỏ: Hẻm 50m cách mặt tiền đường, nên đánh giá yếu tố giao thông, an ninh và tiện ích thực tế khi sử dụng.
- Tình trạng nhà: Nhà mới, 2 phòng ngủ phù hợp gia đình nhỏ, tuy nhiên diện tích đất nhỏ hạn chế khả năng mở rộng.
- So sánh giá: Tham khảo kỹ các căn nhà tương đồng gần đó để có cơ sở thương lượng hợp lý.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên bảng so sánh, mức giá 1,5 – 1,6 tỷ đồng (tương đương 50-54 triệu/m²) sẽ là mức giá hợp lý hơn với căn nhà này trong điều kiện pháp lý sổ chung và vị trí hẻm như hiện tại.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- Trình bày rõ ràng so sánh giá các căn tương tự trong khu vực (40-55 triệu/m²) để chứng minh mức giá hiện tại là cao.
- Nêu rõ rủi ro và chi phí phát sinh khi nhà có sổ chung (pháp lý chưa rõ ràng), yêu cầu giảm giá để bù đắp rủi ro này.
- Đề cập đến vị trí trong hẻm, khả năng giao thông và tiện ích không bằng mặt tiền, giảm giá là hợp lý.
- Cung cấp bằng chứng thực tế các giao dịch gần đây, đề nghị chủ nhà cùng xem xét để đi đến mức giá phù hợp đôi bên.
