Nhận định về mức giá 11,95 tỷ cho nhà 5 tầng tại Đường Cầu Diễn, Phường Phú Diễn, Quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội
Mức giá 11,95 tỷ đồng cho ngôi nhà diện tích 45 m² tương đương khoảng 277,91 triệu đồng/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà ở khu vực Bắc Từ Liêm, đặc biệt là nhà trong ngõ hẻm dù có vị trí thuận lợi.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
Để đánh giá mức giá này, chúng ta cùng xem xét các yếu tố:
- Vị trí: Đường Cầu Diễn thuộc khu vực phát triển nhanh với kết nối các tuyến lớn như Hồ Tùng Mậu, Hoàng Quốc Việt kéo dài. Gần các trường đại học lớn như Đại học Thương mại, Đại học Quốc gia Hà Nội, Đại học Công nghiệp,… Đây là điểm cộng lớn, phù hợp cho khách mua ở hoặc kinh doanh cho thuê.
- Diện tích: 45 m² sử dụng, diện tích đất 43 m², khá nhỏ so với các nhà liền thổ khác. Nhà 5 tầng có thang máy là ưu điểm hiếm ở phân khúc này.
- Pháp lý: Đã có sổ đỏ, tăng tính an toàn pháp lý cho người mua.
- Tiện ích, thiết kế: Nhà đang xây mới, thang máy, phòng ngủ 5 phòng, phù hợp đa mục đích sử dụng.
Bảng so sánh giá nhà phân lô, ngõ rộng North Từ Liêm gần đây
| Địa điểm | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Đường Cầu Diễn (lô phố, nhà 4 tầng) | 50 | 9,5 | 190 | Nhà xây mới, không thang máy |
| Đường Hồ Tùng Mậu (nhà ngõ rộng, 5 tầng) | 48 | 10,8 | 225 | Không có thang máy, gần trường đại học |
| Đường Phạm Văn Đồng (nhà liền kề, 5 tầng có thang máy) | 45 | 11,2 | 249 | Vị trí trung tâm hơn, tiện ích đầy đủ |
Nhận xét và đề xuất giá hợp lý
Qua so sánh, giá 277,91 triệu đồng/m² ở mức cao hơn khoảng 10-15% so với các nhà cùng phân khúc và khu vực. Tuy nhiên, nhà có thang máy, thiết kế hiện đại và vị trí thuận tiện là điểm cộng giúp nâng giá.
Tuy nhiên, với diện tích nhỏ và đặc điểm nhà trong ngõ hẻm, mức giá dao động từ 10,5 đến 11,2 tỷ đồng (tương đương 233 – 249 triệu/m²) sẽ là hợp lý hơn, cân bằng giữa giá trị và tiềm năng đầu tư.
Khách mua có thể thương lượng với chủ nhà dựa trên các luận điểm sau:
- So sánh giá thực tế các căn tương tự trong khu vực cho thấy mức giá hiện tại cao hơn đáng kể.
- Ngõ vào tuy rộng nhưng vẫn chưa phải mặt phố chính, các tiện ích còn đang trong quá trình hoàn thiện.
- Việc nhà đang xây dựng cũng tạo điều kiện cho thương lượng giá theo tiến độ, giảm áp lực tài chính cho người mua.
Kết luận
Mức giá 11,95 tỷ đồng là có thể chấp nhận nếu người mua đánh giá cao vị trí, thang máy và thiết kế mới hiện đại, phù hợp nhu cầu ở kết hợp kinh doanh. Tuy nhiên, để đầu tư an toàn và hiệu quả hơn, mức giá từ 10,5 đến 11,2 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn. Đề nghị khách mua thương lượng giảm giá 5-10% để phù hợp với thị trường thực tế và tiềm năng phát triển xung quanh.
