Nhận định mức giá 4,7 tỷ cho nhà hẻm Lạc Long Quân, Tân Bình
Giá chào bán 4,7 tỷ tương đương 104,44 triệu/m² trên diện tích đất 45 m² cho một căn nhà 1 trệt 1 gác, 3 phòng ngủ tại khu vực hẻm rộng 3m, Quận Tân Bình.
Với đặc điểm nhà “nhà nát”, cần xây mới hoặc sửa chữa lại hoàn toàn, giá này có phần cao so với mặt bằng chung
Phân tích so sánh giá thị trường khu vực Quận Tân Bình
| Loại BĐS | Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá bán (tỷ đồng) | Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nhà hẻm nhỏ (3-4m) | Đường Lạc Long Quân, Tân Bình | 45 | 90 – 95 | 4,05 – 4,3 | Nhà cũ, cần sửa chữa, 1 trệt 1 lầu | 2024 Q1-Q2 |
| Nhà hẻm lớn (6m) | Đường Lạc Long Quân, Tân Bình | 45 – 50 | 110 – 120 | 5,0 – 6,0 | Nhà mới, xây dựng kiên cố | 2024 Q1-Q2 |
| Nhà phố mặt tiền | Tân Bình trung tâm | 40 – 50 | 130 – 150 | 5,2 – 7,5 | Nhà mới, tiện ích đầy đủ | 2024 Q1-Q2 |
Nhận xét chi tiết về giá bán
So với các căn nhà cùng diện tích và vị trí tương đồng trong hẻm nhỏ ở Tân Bình, mức giá 104,44 triệu/m² là nhỉnh hơn một chút so với nhà cũ cần sửa chữa (90-95 triệu/m²). Tuy nhiên, căn nhà này ở vị trí khá thuận tiện, gần ba quận Tân Bình, Tân Phú và Quận 11, có tiện ích xung quanh sầm uất như chợ, khu thương mại, vật liệu xây dựng, nên có giá trị tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Nhưng do nhà đã cũ, hiện trạng “nhà nát” cần đầu tư xây dựng lại, chi phí phát sinh rất lớn. Vì vậy, giá trên thị trường sẽ hợp lý hơn nếu được điều chỉnh xuống khoảng 4,2 – 4,3 tỷ (tương đương 93-95 triệu/m²) để người mua có thể cân đối chi phí sửa chữa và đầu tư.
Đề xuất mức giá và cách thuyết phục chủ nhà
Để thương lượng hiệu quả, có thể đề xuất mức giá khoảng 4,2 tỷ đồng kèm các lý do sau:
- Nhà hiện tại trong tình trạng cần sửa chữa hoặc xây mới hoàn toàn, chi phí đầu tư rất lớn.
- Hẻm chỉ rộng 3m, không thuận tiện cho xe tải lớn, hạn chế khả năng vận chuyển và di chuyển.
- So sánh giá thực tế với các căn nhà tương tự trong khu vực cho thấy mức giá hiện tại hơi cao.
- Hỗ trợ nhanh thủ tục pháp lý vì đã có sổ hồng, nên rút ngắn thời gian giao dịch.
Nếu chủ nhà còn băn khoăn về giá, có thể đề nghị ký hợp đồng đặt cọc với mức giá 4,2 tỷ, đồng thời để ngỏ khả năng thương lượng tăng nếu sau khi khảo sát thực tế hoặc sau khi hoàn thành thủ tục pháp lý.
Kết luận
Mức giá 4,7 tỷ đồng là hơi cao nếu xét đến hiện trạng nhà cần cải tạo nhiều, vị trí hẻm nhỏ và so sánh với thị trường. Mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 4,2 – 4,3 tỷ đồng để đảm bảo giá trị đầu tư hợp lý cho người mua và tính khả thi trong giao dịch. Việc thương lượng dựa trên các yếu tố kỹ thuật và môi trường xung quanh sẽ giúp đạt được thỏa thuận nhanh chóng và hiệu quả.
