Nhận định về mức giá 11,2 tỷ cho nhà hẻm Phạm Hữu Lầu, Quận 7
Mức giá 11,2 tỷ đồng cho căn nhà diện tích đất 141m² và diện tích sử dụng 177m² tương đương khoảng 79,43 triệu đồng/m² đất là mức giá khá cao so với mặt bằng chung tại khu vực Quận 7 hiện nay. Tuy nhiên, với những đặc điểm nổi bật như:
- Nhà nằm trong hẻm xe hơi, thoáng và có sân trước rộng rãi đậu được 4 xe tải
- Nhà mới xây dựng, hoàn thiện cơ bản, thiết kế 1 trệt 1 lầu với 4 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh
- Vị trí cách đường Phạm Hữu Lầu chỉ 30m, thuận tiện di chuyển và kinh doanh cho thuê
- Nhà nở hậu, có thể cải tạo mở rộng hoặc xây dựng căn hộ dịch vụ (CHDV) với tiềm năng sinh lời cao
giá này có thể được xem là hợp lý trong trường hợp người mua có nhu cầu đầu tư sinh lời nhanh hoặc làm nơi ở kết hợp kinh doanh cho thuê phòng trọ.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản này | Giá tham khảo khu vực Quận 7 (2024) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 141 m² | 70 – 150 m² phổ biến | Diện tích đất khá rộng, thuận lợi cho xây dựng, kinh doanh |
| Diện tích sử dụng xây dựng | 177 m² | Thông thường 100 – 160 m² | Diện tích sử dụng lớn hơn trung bình, tăng giá trị tài sản |
| Giá đất trung bình/m² | 79,43 triệu đồng/m² | 60 – 75 triệu đồng/m² | Giá chào bán cao hơn giá trung bình, lý do do vị trí tốt và tiện ích đi kèm |
| Vị trí | Hẻm xe tải, cách đường lớn 30m | Hẻm nhỏ xe máy hoặc ô tô nhỏ, cách đường lớn từ 50m trở lên | Vị trí tốt hơn hẳn, tiện đi lại và vận chuyển hàng hóa |
| Tiện ích | Sân rộng, có thể đậu 4 xe tải | Thông thường sân nhỏ hoặc không có sân | Tiện ích hiếm có, tăng giá trị đầu tư |
Lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra pháp lý kỹ càng: Sổ đỏ đã có, nhưng cần xác minh không có tranh chấp, quy hoạch ảnh hưởng
- Đánh giá kỹ hiện trạng nhà: Mặc dù nhà mới, cần kiểm tra chi tiết kết cấu, hệ thống điện nước, giấy phép xây dựng
- Định hướng sử dụng: Nếu mua để ở hoặc làm CHDV thì vị trí và tiện ích rất phù hợp, nếu mua để đầu tư dài hạn cần tính toán kỹ khả năng cho thuê, cải tạo
- Thương lượng giá: Mức giá chào bán có thể thương lượng giảm khoảng 5-7% do thời điểm cần bán nhanh
Đề xuất giá và cách thuyết phục chủ nhà
Đề xuất mức giá hợp lý hơn nên khoảng 10,4 – 10,6 tỷ đồng vì:
- Giá này tương đương 73,7 – 75 triệu/m² đất, sát với mức giá trung bình khu vực có vị trí tương đương
- Dù có lợi thế vị trí và tiện ích, nhưng vẫn cần tính đến yếu tố thanh khoản và thời gian bán
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Nhấn mạnh người mua có thiện chí, giao dịch nhanh, giúp chủ nhà giảm bớt thời gian chờ bán
- Chỉ ra so sánh giá với các bất động sản tương tự đã bán gần đây có giá thấp hơn
- Nêu rõ chi phí cải tạo hoặc đầu tư thêm cần bỏ ra nếu muốn khai thác tối đa giá trị căn nhà
- Đề nghị trao đổi trực tiếp để đi đến thống nhất, tránh bỏ lỡ cơ hội
