Nhận định mức giá
Giá bán 3,6 tỷ cho 5.000 m² đất nông nghiệp tại xã Tân Phước, thị xã La Gi, Bình Thuận tương đương khoảng 720.000 đồng/m². Mức giá này nằm trong khoảng hợp lý nếu xét trên các yếu tố vị trí mặt tiền đường Lý Nam Đế, gần mặt đường DT 719 – tuyến đường du lịch có tiềm năng phát triển mạnh, cùng với yếu tố tự nhiên có suối cuối đất, tạo thuận lợi cho mô hình farmstay, homestay.
Tuy nhiên, đất thuộc loại đất nông nghiệp nên cần lưu ý về hạn chế chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thủ tục pháp lý và khả năng xây dựng công trình du lịch nghỉ dưỡng trên đất.
Phân tích chi tiết và so sánh
| Tiêu chí | Thông tin bất động sản phân tích | Giá thị trường tham khảo | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 5.000 m² (5 sào), chiều dài 167m, chiều ngang 30m | Thường đất nông nghiệp có quy mô lớn từ 1.000 – 10.000 m² | Diện tích phù hợp cho phát triển mô hình farmstay, homestay, dễ quản lý và quy hoạch |
| Vị trí | Mặt tiền đường Lý Nam Đế, sát đường DT 719, xã Tân Phước, La Gi, Bình Thuận | Giá đất mặt tiền đường DT 719 khu vực La Gi dao động từ 500.000 – 900.000 đ/m² tùy vị trí cụ thể | Vị trí gần trục đường du lịch trọng điểm, có suối tạo điểm nhấn thiên nhiên, tăng giá trị sử dụng |
| Giá bán | 3,6 tỷ đồng tương đương 720.000 đ/m² | Khoảng 500.000 – 900.000 đ/m² với đất nông nghiệp mặt tiền khu vực này | Giá bán nằm trong tầm hợp lý, có thể chấp nhận nếu mục đích đầu tư dài hạn và có kế hoạch chuyển đổi/mở rộng sử dụng đất |
| Pháp lý | Đã có sổ, đất nông nghiệp | Thường đất nông nghiệp không được xây dựng ngay lập tức, cần chuyển đổi mục đích sử dụng | Cần kiểm tra rõ ràng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và các quy định xây dựng liên quan |
Lưu ý khi quyết định đầu tư
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đặc biệt là quyền sử dụng đất, khả năng chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư hoặc đất du lịch nghỉ dưỡng.
- Tham khảo quy hoạch vùng, quy hoạch phát triển du lịch của thị xã La Gi, đảm bảo đất nằm trong khu vực được phép phát triển farmstay/homestay.
- Đánh giá thực trạng hạ tầng giao thông, nguồn nước, điện để đảm bảo thuận tiện khai thác và phát triển dự án.
- Thương lượng giá dựa trên rủi ro pháp lý và chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đề xuất mức giá hợp lý hơn trong khoảng 3,2 – 3,4 tỷ nhằm giảm thiểu rủi ro và chi phí phát sinh.
Đề xuất mức giá và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, giá 3,6 tỷ có thể điều chỉnh xuống khoảng 3,2 – 3,4 tỷ để phản ánh các yếu tố:
- Chi phí chuyển đổi mục đích và thủ tục pháp lý
- Rủi ro liên quan đến việc xây dựng và phát triển dự án trên đất nông nghiệp
- Thời gian và vốn đầu tư cần thiết để hoàn thiện hạ tầng và phát triển mô hình farmstay
Khi thương lượng với chủ đất, bạn nên:
- Trình bày rõ kế hoạch đầu tư, tiềm năng phát triển khu đất nhưng cũng nhấn mạnh các chi phí và rủi ro pháp lý hiện tại.
- Đưa ra các ví dụ về giá đất nông nghiệp tương tự trong khu vực có giá thấp hơn hoặc ngang bằng để làm cơ sở thuyết phục.
- Đề xuất mức giá cụ thể kèm theo cam kết tiến hành nhanh thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng nhằm tạo sự tin tưởng và nhanh chóng hoàn thiện giao dịch.
