Nhận định giá bán nhà tại phố Hào Nam, Quận Đống Đa, Hà Nội
Giá đề xuất: 12,9 tỷ đồng cho 50 m² tương đương khoảng 258 triệu đồng/m².
Với vị trí trung tâm Quận Đống Đa, khu vực phố Hào Nam có lợi thế gần mặt đường lớn, ngõ thông thoáng, thuận tiện di chuyển, pháp lý rõ ràng với sổ đỏ chính chủ lâu dài, đây là những điểm cộng lớn cho bất động sản này. Nhà xây 5 tầng bê tông cốt thép chắc chắn, hiện trạng nguyên bản, cần sơn sửa nhẹ, có 4 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh, diện tích đất 50 m², mặt tiền 3.5 m x sâu 14 m, phù hợp với nhu cầu đa dạng từ ở kết hợp kinh doanh nhỏ hoặc làm văn phòng.
Phân tích so sánh giá trên thị trường khu vực
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Tổng giá (tỷ đồng) | Thông tin thêm |
|---|---|---|---|---|
| Phố Hào Nam, Đống Đa (tin hiện tại) | 50 | 258 | 12,9 | Nhà 5 tầng, nguyên bản, ngõ 3m |
| Ngõ Hào Nam gần đó | 45 | 220 – 230 | 9,9 – 10,35 | Nhà 4 tầng, đã sửa đẹp |
| Phố Thịnh Hào (gần Hào Nam) | 50 | 210 – 240 | 10,5 – 12 | Nhà mặt ngõ, xây mới, ngõ 3m |
| Đường Cấm Văn (gần Hào Nam) | 48 | 200 – 215 | 9,6 – 10,3 | Nhà 4 tầng, ngõ rộng 3.5m |
Nhận xét về mức giá 12,9 tỷ đồng
Mức giá 258 triệu đồng/m² là cao hơn so với mặt bằng chung các nhà ngõ trong khu vực Hào Nam và các phố lân cận, đặc biệt khi so với các căn nhà đã cải tạo hoặc xây mới với giá từ 200-240 triệu đồng/m².
Nguyên nhân có thể do nhà xây 5 tầng bê tông cốt thép, diện tích sử dụng lớn hơn, vị trí ngõ thông, gần mặt đường lớn và sổ đỏ vuông vắn, đất ở đô thị lâu dài. Tuy nhiên, nhà hiện trạng nguyên bản cần sửa sang, mặt tiền chỉ 3.5 m, diện tích đất 50 m² không lớn, và khu vực có nhiều lựa chọn khác với giá mềm hơn.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên dữ liệu thị trường, mức giá hợp lý hơn có thể dao động trong khoảng 10 – 11 tỷ đồng (tương đương 200 – 220 triệu đồng/m²). Mức giá này phản ánh đúng giá trị nhà xây chắc chắn, vị trí trung tâm, ngõ rộng 3m, đồng thời bù trừ chi phí sửa chữa, và vẫn cạnh tranh với các bất động sản tương đương gần đó.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, có thể sử dụng các luận điểm sau:
- Thị trường hiện đang có xu hướng ổn định hoặc điều chỉnh nhẹ do nhiều lựa chọn tương tự với giá mềm hơn.
- Nhà nguyên bản cần sửa chữa, nên chi phí đầu tư thêm sẽ làm tăng tổng chi phí mua vào.
- So sánh cụ thể các căn tương đương trong khu vực có giá thấp hơn, cho thấy mức giá 12,9 tỷ là khá cao.
- Khả năng thanh khoản cao khi giá hợp lý hơn, giảm thời gian chờ bán.
Kết luận, nếu người mua có nhu cầu ở hoặc đầu tư lâu dài, giá 12,9 tỷ đồng là mức giá có thể cân nhắc nhưng không thật sự hấp dẫn. Nếu có thể thương lượng được khoảng 10 – 11 tỷ đồng sẽ là khoản đầu tư hợp lý và an toàn hơn trong bối cảnh thị trường hiện tại.
