Phân tích mức giá bất động sản tại Đường Láng, Phường Láng Hạ, Quận Đống Đa, Hà Nội
Thông tin tổng quan và vị trí
Bất động sản tọa lạc tại khu vực trung tâm Quận Đống Đa, gần giao điểm giữa Đường Láng và Láng Hạ – hai tuyến đường lớn, có mật độ dân cư và giao thương cao. Vị trí này được đánh giá cao về mặt giao thông và tiện ích xung quanh như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại.
Thông số kỹ thuật và tiện ích
- Diện tích đất: 68 m², diện tích sử dụng: 60 m², với chiều ngang 4 m và chiều dài 15 m
- Tòa nhà 6 tầng, thiết kế 8 phòng ngủ khép kín, mỗi phòng có vệ sinh riêng, phù hợp cho mục đích cho thuê phòng trọ hoặc căn hộ dịch vụ
- Nội thất đầy đủ, mới hoàn thiện, có thang máy nhập khẩu, tăng giá trị và tính tiện nghi cho tài sản
- Pháp lý rõ ràng, có sổ đỏ chính chủ, thuận tiện sang tên
So sánh giá thị trường
Dưới đây là bảng so sánh giá trung bình tại khu vực xung quanh (giá cập nhật đầu năm 2024):
| Loại hình | Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu VNĐ) | Giá tổng (tỷ VNĐ) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà phố liền kề | Đường Láng – Láng Hạ | 65 – 70 | 150 – 170 | 10 – 11,9 | Nhà mới có thang máy, nội thất cao cấp |
| Nhà phố tương tự | Ngõ Láng Hạ | 60 – 65 | 140 – 155 | 8,4 – 10,1 | Nhà cũ, không có thang máy |
| Nhà 6 tầng căn hộ dịch vụ | Trung tâm Quận Đống Đa | 55 – 65 | 165 – 180 | 9,1 – 11,7 | Thiết kế 7-8 phòng, nội thất đầy đủ |
Đánh giá mức giá 11,8 tỷ đồng (tương đương 173,53 triệu/m²)
Mức giá này nằm trong khoảng trên trung bình của thị trường khu vực Đống Đa, đặc biệt khi so với những căn nhà có thang máy và nội thất mới hoàn thiện. Giá trị tăng thêm đến từ 8 phòng khép kín cho thuê với doanh thu ổn định 500 triệu đồng/năm, góp phần tạo ra dòng tiền đều đặn.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng:
– Diện tích sử dụng thực tế 60 m² hơi nhỏ so với tổng diện tích đất 68 m², có thể ảnh hưởng đến không gian sinh hoạt và khả năng phát triển thêm.
– Giá/m² khá cao so với trung bình nhà phố liền kề chưa có thang máy (khoảng 150 triệu/m²).
– Doanh thu cho thuê 500 triệu/năm tương đương khoảng 4,2% lợi tức/giá mua, mức này hợp lý nhưng không quá hấp dẫn.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích trên, mức giá hợp lý nên dao động trong khoảng 11,0 đến 11,3 tỷ đồng (tương đương 162-168 triệu/m²). Mức giá này phản ánh đúng giá trị vị trí, tiện ích thang máy và nội thất mới, đồng thời đảm bảo tỷ suất sinh lời phù hợp cho người mua đầu tư hoặc sử dụng cá nhân.
Khi thương lượng với chủ nhà, có thể đưa ra các luận điểm sau để thuyết phục giảm giá:
- So sánh với các căn nhà tương tự có giá thấp hơn hoặc không có thang máy.
- Nhấn mạnh chi phí bảo trì, vận hành thang máy và nội thất mới có thể phát sinh thêm.
- Đề cập đến giá trị lợi tức cho thuê hiện tại (4,2%) chưa cao, nên cần điều chỉnh giá để tăng tính hấp dẫn đầu tư.
- Đưa ra cam kết thương lượng nhanh, thanh toán nhanh để tạo thuận lợi cho bên bán.
Kết luận
Mức giá 11,8 tỷ đồng là có phần cao nhưng không quá xa so với giá thị trường hiện nay đối với một căn nhà phố 6 tầng tại trung tâm Đống Đa có thang máy và nội thất đầy đủ. Tuy nhiên, để đảm bảo tối ưu chi phí và hiệu quả đầu tư, người mua nên đàm phán để giảm nhẹ giá xuống còn khoảng 11,0 – 11,3 tỷ đồng. Mức giá này sẽ hợp lý hơn trong bối cảnh giá thuê hiện tại và so sánh với các bất động sản tương tự.
