Nhận định về mức giá 2,25 tỷ đồng với nhà tại Đường Nguyễn Xiển, Phường Hạ Đình, Quận Thanh Xuân, Hà Nội
Giá bán 2,25 tỷ đồng tương đương khoảng 35,71 triệu/m² cho căn nhà diện tích 63 m², 1 tầng, nằm trong ngõ ô tô đi qua, khu vực có nhiều bãi đỗ xe cách nhà 50m, với nội thất đầy đủ và 2 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh.
Phân tích thị trường và so sánh giá
| Vị trí | Loại nhà | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Ngõ Nguyễn Xiển, Thanh Xuân | Nhà ngõ, 1 tầng, nội thất đầy đủ | 63 | 2,25 | 35,71 | Nhà mặt ngõ ô tô, gần bãi đỗ xe, giấy tờ viết tay |
| Ngõ Nguyễn Xiển, Thanh Xuân | Nhà ngõ, 2 tầng | 50 | 2,0 | 40,00 | Giấy tờ rõ ràng, sổ đỏ chính chủ |
| Ngõ thông Nguyễn Trãi, Thanh Xuân | Nhà ngõ, 3 tầng mới xây | 55 | 3,0 | 54,54 | Nhà mới, sổ đỏ chính chủ, khu vực sầm uất hơn |
| Ngõ nhỏ, Thanh Xuân | Nhà cấp 4, diện tích 60 m² | 60 | 1,9 | 31,67 | Giấy tờ viết tay, nội thất cơ bản |
Nhận xét chi tiết
Giá bán 35,71 triệu đồng/m² cho nhà mặt ngõ ô tô ở khu vực quận Thanh Xuân là mức tương đối hợp lý, đặc biệt khi nhà có diện tích lớn hơn các sản phẩm khác cùng khu vực, lại có nhiều tiện ích như gần bãi gửi xe, ngõ thông kinh doanh.
Tuy nhiên, điểm trừ lớn là pháp lý chỉ là giấy tờ viết tay, điều này làm giảm giá trị và độ an toàn của bất động sản, so với các căn nhà có sổ đỏ chính chủ. Nếu so với nhà có giấy tờ pháp lý đầy đủ thì mức giá 2,25 tỷ là cao hơn và có thể phải điều chỉnh giảm.
So với nhà cấp 4 diện tích tương tự có giấy tờ viết tay và giá 1,9 tỷ thì mức 2,25 tỷ vẫn cao hơn khoảng 18%, nhưng bù lại nhà mới hơn, nội thất đầy đủ và ngõ ô tô, cũng như vị trí gần bãi đỗ xe thuận tiện hơn.
Đề xuất giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn cho căn nhà này trong tình trạng pháp lý viết tay là khoảng 2,0 tỷ đồng (khoảng 31,7 triệu đồng/m²). Đây là mức giá cân bằng giữa giá trị hiện trạng căn nhà và rủi ro pháp lý.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn có thể trình bày:
- Phân tích các căn nhà cùng khu vực có giấy tờ hợp pháp với giá tương đương hoặc cao hơn, nhưng diện tích nhỏ hơn hoặc điều kiện kém hơn.
- Đưa ra cam kết giao dịch nhanh gọn, thanh toán sòng phẳng để chủ nhà có thể yên tâm giảm giá.
- Đề xuất hỗ trợ hợp tác làm giấy tờ pháp lý nếu có thể, hoặc chia sẻ chi phí làm giấy tờ để giảm bớt gánh nặng cho bên bán.
Như vậy, việc mua với giá 2,25 tỷ có thể chấp nhận được nếu khách hàng ưu tiên vị trí và tiện ích, đồng thời chấp nhận rủi ro pháp lý. Trong trường hợp muốn hạn chế rủi ro, nên thương lượng giảm giá xuống khoảng 2 tỷ đồng hoặc cao hơn một chút tùy tiến trình hoàn thiện pháp lý.
