Phân tích giá tin BĐS "Asiana Plaza TTHN & NHTC Số 45 – 47 Phan Đăng Lưu P. Gia Định Tp HCM"

Nhận định mức giá 850 tỷ đồng cho Building Asiana Plaza, Phú Nhuận, TP.HCM

Mức giá 850 tỷ đồng cho tòa nhà diện tích đất 1.500 m², tổng diện tích xây dựng 12.000 m² tại khu vực Phan Đăng Lưu, quận Phú Nhuận là mức giá khá cao và tiệm cận khu vực trung tâm Tp. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, với đặc điểm khu đất và công trình như sau, cần phân tích kỹ để xác định mức giá này có thật sự hợp lý hay không.

Phân tích chi tiết về bất động sản

• Vị trí: Phường 1, quận Phú Nhuận là khu vực trung tâm, giao thông thuận tiện, gần các quận trung tâm như Quận 1, Bình Thạnh, Gò Vấp. Đây là vị trí đắc địa, có giá trị cao.
• Diện tích đất: 1.500 m² (20m x 75m theo tính toán thực tế chiều dài 75m mới phù hợp với diện tích đất 1.500m², vì 20m x 52m chỉ là 1.040 m², có thể thông tin chiều dài chưa chính xác). Diện tích đất lớn hiếm có tại khu vực trung tâm TP.HCM.
• Diện tích sàn xây dựng: 12.000 m² với công trình 3 hầm + 7 lửng + 10 tầng (tổng 20 tầng) tạo giá trị khai thác thương mại lớn, phù hợp làm văn phòng, trung tâm thương mại, hay khách sạn cao cấp.
• Giá/m² xây dựng: 850 tỷ / 12.000 m² = khoảng 70,8 triệu đồng/m² sàn xây dựng. Đây là mức giá phù hợp với các tòa nhà hạng A tại khu vực trung tâm Tp.HCM hiện nay.

So sánh giá thị trường

Nhận xét về mức giá và lời khuyên khi xuống tiền

Mức giá 850 tỷ đồng là khá cao nhưng phù hợp nếu đánh giá theo vị trí đắc địa, quy mô lớn, thiết kế hiện đại, pháp lý rõ ràng đã có sổ đỏ. Nếu mục đích mua để đầu tư cho thuê văn phòng hoặc phát triển thương mại, đây có thể là khoản đầu tư hợp lý.

Tuy nhiên, cần lưu ý:

• Kiểm tra kỹ pháp lý, giấy tờ xây dựng, quy hoạch, không có tranh chấp, và đảm bảo tính pháp lý của toàn bộ diện tích và công trình.
• Đánh giá tình trạng công trình hiện tại, chi phí bảo trì, cải tạo nếu cần.
• Phân tích khả năng sinh lời từ việc cho thuê hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng.
• Đàm phán giá dựa trên tình trạng thực tế, các chi phí phát sinh, thời gian thanh toán.

Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ đầu tư

Dựa trên so sánh giá thị trường và các yếu tố rủi ro, mức giá 750 – 800 tỷ đồng sẽ là mức giá hợp lý hơn, giúp người mua có biên lợi nhuận tốt hơn và linh hoạt trong đầu tư.

Để thuyết phục chủ đầu tư giảm giá, có thể dùng các luận điểm:

• Phân tích các rủi ro tiềm ẩn về pháp lý, chi phí bảo trì, cải tạo trong tương lai.
• Chứng minh so sánh giá với các dự án tương tự trong khu vực với diện tích và công năng tương đương, mức giá thấp hơn.
• Đề xuất thanh toán nhanh, không phát sinh thủ tục phức tạp, giúp chủ đầu tư giảm áp lực tài chính.
• Cam kết đầu tư lâu dài, phát triển dự án theo hướng nâng cao giá trị bất động sản.