Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 6 x 10m (60m²), giá bán 3,65 tỷ đồng, tương đương khoảng 60,8 triệu/m². Với vị trí tại phường Bình Hưng Hoà B, quận Bình Tân – khu vực có mật độ dân cư đông đúc, hạ tầng phát triển nhưng chưa phải trung tâm quận, mức giá này thuộc phân khúc cao so với mặt bằng chung nhà trong hẻm.
Nhà xây 1 trệt 1 lầu, hạng cấp 3, trạng thái cần sửa chữa để lên tầng, đồng nghĩa chi phí đầu tư thêm khoảng 300-500 triệu tuỳ chất lượng hoàn thiện. Nếu so sánh với chi phí xây mới, giá xây thô và hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², thì tổng chi phí xây mới cho 120m² sàn (1 trệt 1 lầu) khoảng 720 triệu – 840 triệu. Như vậy, mua nhà cũ sửa sang tốn thêm tiền, chưa kể rủi ro kết cấu.
Đặc biệt, nhà trong hẻm (ngõ) dù gần chợ Bình Thành và cách mặt tiền vài căn nhà nhưng vẫn bị hạn chế về giao thông, xe tải lớn chỉ chạy tới cách 2 căn. Điều này làm giảm giá trị thực so với nhà mặt tiền.
Đánh giá: Giá đang bị đẩy cao khoảng 15-20% so với giá trị thực do vị trí hẻm và tình trạng nhà cần sửa chữa. Người mua nên thương lượng giảm giá xuống còn khoảng 3,2-3,3 tỷ để phù hợp hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có diện tích rộng 6m, nở hậu chữ L 6,4m, khá hiếm trong khu vực giúp tăng diện tích sử dụng và lấy sáng.
- Vị trí gần chợ Bình Thành, thuận tiện cho sinh hoạt và kinh doanh nhỏ.
- Sổ hồng riêng rõ ràng, pháp lý minh bạch.
- Nhà nằm trong hẻm nhưng cách mặt tiền chỉ 2 căn, giao thông tương đối thuận tiện hơn hẳn những nhà sâu hẻm khác.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp để ở thực do vị trí gần chợ và giao thông khá thuận tiện trong hẻm lớn. Nếu đầu tư cho thuê, mức giá thuê sẽ không cao do hẻm, phù hợp dạng thuê hộ gia đình nhỏ hoặc thuê kinh doanh nhỏ lẻ.
Khả năng xây lại nhà cao tầng để bán lại hoặc cho thuê có thể cân nhắc, tuy nhiên chi phí đầu tư lớn và cần kiểm tra quy hoạch xây dựng tối đa hẻm.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 5, Bình Hưng Hoà B) | Đối thủ 2 (Đường Bình Long, Bình Tân) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 60 (6×10, nở hậu) | 55 (5×11, hẻm xe máy) | 65 (6.5×10, hẻm xe tải nhỏ) |
| Giá bán (tỷ) | 3,65 | 3,1 | 3,8 |
| Giá/m² (triệu) | 60,8 | 56,4 | 58,5 |
| Kết cấu | 1 trệt 1 lầu, cũ cần sửa | Nhà mới xây 1 trệt 1 lầu | Nhà cũ, 1 trệt |
| Vị trí | Hẻm lớn, gần chợ, cách mặt tiền 2 căn | Hẻm nhỏ, xa chợ 200m | Hẻm lớn, gần mặt tiền |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kết cấu nhà, đặc biệt hệ thống chịu lực khi lên tầng vì nhà cũ, hạng cấp 3.
- Xác nhận quy hoạch sử dụng đất và quy định xây dựng hẻm tại phường Bình Hưng Hoà B.
- Đo đạc lại diện tích thực tế do nhà nở hậu, tránh tranh chấp.
- Kiểm tra kỹ giao thông hẻm, khả năng quay đầu xe tải, vận chuyển vật liệu sửa chữa.
- Đánh giá hiện trạng hạ tầng điện, nước, tránh phát sinh chi phí lớn sau mua.
