Nhận xét tổng quan về mức giá 16,8 tỷ đồng cho căn nhà tại Tây Hồ
Dựa trên các thông tin đã cung cấp, căn nhà thuộc phường Yên Phụ, quận Tây Hồ, Hà Nội với diện tích đất 75 m², diện tích sử dụng 450 m², 6 tầng, 10 phòng ngủ, 2 thang máy Fuji riêng biệt, nhà mới xây, nở hậu, hẻm xe hơi, đã có sổ đỏ, hướng Đông Nam. Giá bán đưa ra là 16,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 224 triệu đồng/m² diện tích sử dụng.
Mức giá này được đánh giá là cao nhưng có thể hợp lý trong một số trường hợp đặc biệt. Tây Hồ là khu vực trung tâm với giá bất động sản luôn cao do vị trí đắc địa, gần Hồ Tây, tiện ích đa dạng, giao thông thuận tiện và ít quỹ đất phát triển mới. Nhà xây 6 tầng mới, trang bị 2 thang máy riêng biệt, thiết kế thông sàn và có 10 phòng ngủ phù hợp cho hộ gia đình đông người hoặc kinh doanh cho thuê, tạo dòng tiền ổn định. Đặc biệt, nhà nở hậu, ngõ xe tải tránh nhau và có bãi gửi ô tô gần đó là các điểm cộng lớn.
Phân tích so sánh giá thị trường khu vực Tây Hồ
| Loại BĐS | Diện tích (m²) | Số tầng | Vị trí | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nhà 6 tầng, 10 phòng, thang máy | 450 (sử dụng) | 6 | Phường Yên Phụ, Tây Hồ | 16,8 | 224 | Nhà mới, nở hậu, hẻm xe tải tránh, 2 thang máy |
| Nhà 5 tầng, thang máy | 120 (sử dụng) | 5 | Phường Quảng An, Tây Hồ | 5,5 | 45,8 | Nhà mới, ngõ xe máy |
| Nhà phố 4 tầng | 80 (đất) | 4 | Phường Tứ Liên, Tây Hồ | 7,2 | 90 | Nhà cũ, mặt tiền 4.5m |
| Nhà 6 tầng, căn hộ cho thuê | 300 (sử dụng) | 6 | Phường Nhật Tân, Tây Hồ | 12,5 | 41,7 | Nhà cũ, hẻm nhỏ |
Nguồn: Tổng hợp từ các giao dịch thực tế tại Tây Hồ trong 6 tháng gần đây.
Đánh giá mức giá và đề xuất thương lượng
Mức giá 224 triệu/m² diện tích sử dụng cao gấp nhiều lần so với các căn nhà 6 tầng khác trong khu vực có diện tích sử dụng tương tự hoặc nhỏ hơn, tuy nhiên căn nhà này có vị trí hẻm rộng xe tải tránh, 2 thang máy riêng biệt, thiết kế thông sàn rất thuận lợi cho kinh doanh hoặc cho thuê phòng, cùng với đó là nhà mới xây, nở hậu, điều hiếm có tại Tây Hồ. Do đó giá này có thể chấp nhận nếu người mua có mục đích sử dụng lâu dài hoặc đầu tư cho thuê dòng tiền ổn định.
Tuy nhiên, để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá hợp lý hơn, người mua có thể đề xuất mức giá từ 14 – 15 tỷ đồng, tương đương 190 – 210 triệu/m², bởi các lý do sau:
- Có thể thương lượng giảm do hiện trạng thị trường Hà Nội đang có nhiều nguồn cung mới và nhu cầu đầu tư đang cân nhắc kỹ hơn.
- Chi phí bảo trì, vận hành 2 thang máy Fuji cũng là khoản phí không nhỏ cần tính toán trong tổng chi phí đầu tư.
- Nhà tuy mới nhưng cần hoàn thiện nội thất và trang trí thêm để đạt tiêu chuẩn cao cấp hơn.
- Giá bán hiện tại đã ở mức cao nhất khu vực, việc giảm nhẹ sẽ giúp tăng khả năng thanh khoản nhanh chóng hơn.
Để thuyết phục chủ nhà, người mua nên nhấn mạnh vào các yếu tố thị trường hiện tại, so sánh các giao dịch tương tự gần đây, đồng thời trình bày rõ kế hoạch sử dụng và cam kết thanh toán nhanh, tránh rủi ro kéo dài giao dịch. Việc này sẽ giúp tạo thiện cảm và tăng khả năng đạt được thỏa thuận giá tốt hơn.
