Nhận định về mức giá 12,9 tỷ cho 2 căn nhà 3 tầng, 14 phòng cho thuê tại Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Mức giá 12,9 tỷ đồng cho 2 căn nhà với tổng diện tích 210 m², 3 tầng, 14 phòng cho thuê tại khu vực trung tâm quận Ngũ Hành Sơn, gần biển Mỹ Khê là mức giá hợp lý trong điều kiện thị trường hiện nay. Đặc biệt, vị trí đắc địa gần các trục đường chính như Phan Tứ, Phạm Văn Đồng cùng khu phố Hàn Quốc sầm uất, đông khách du lịch và chuyên gia thuê dài hạn, giúp bất động sản này duy trì dòng tiền ổn định.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Thông tin BĐS đang xem xét | Tham khảo thị trường khu vực Ngũ Hành Sơn |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 210 m² (14m ngang x 15m dài) | Thông thường các căn nhà mặt tiền ở khu vực Mỹ An, Ngũ Hành Sơn có diện tích từ 100-200 m² |
| Số phòng | 14 phòng cho thuê, phù hợp mô hình nhà trọ, homestay hoặc căn hộ mini | Nhà cho thuê dạng này phổ biến ở khu phố Hàn, giá thuê phòng dao động 3-5 triệu đồng/tháng/phòng |
| Vị trí | Đường Phan Tứ, sát biển Mỹ Khê, khu phố Hàn Quốc, gần các tuyến đường lớn | Vị trí tương tự thường có giá đất từ 60-80 triệu/m² tùy mặt tiền và tiện ích |
| Giá bán | 12,9 tỷ cho 2 căn (tương đương khoảng 61,4 triệu/m²) | Giá thị trường cho khu vực này: 60-80 triệu/m² |
| Pháp lý | Sổ hồng đầy đủ, pháp lý rõ ràng | Đây là điểm cộng lớn, giúp thuận tiện chuyển nhượng và đầu tư lâu dài |
| Đường trước nhà | 3m, nhà trong hẻm | Đường hẻm nhỏ có thể hạn chế giá trị tăng so với nhà mặt tiền đường lớn |
| Tiềm năng sinh lời | 14 phòng cho thuê, nội thất đầy đủ, khách thuê ổn định quanh năm | Dòng tiền cho thuê ổn định, phù hợp với nhà đầu tư muốn thu nhập thụ động |
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý: Mặc dù đã có sổ hồng, cần xác minh thật kỹ các giấy tờ, tránh trường hợp tranh chấp hoặc quy hoạch ảnh hưởng.
- Đánh giá dòng tiền thực tế: Xem xét hợp đồng thuê, lịch sử thu nhập và tình trạng khách thuê hiện tại để đảm bảo dòng tiền ổn định.
- Khả năng cải tạo, nâng cấp: Với đường trước nhà chỉ 3m và nhà trong hẻm, cần đánh giá sự thuận tiện trong giao thông, cũng như khả năng mở rộng hoặc cải tạo để tăng giá trị.
- So sánh với các dự án cùng khu vực: Nên khảo sát thêm các căn tương tự đang rao bán hoặc mới giao dịch để có thêm cơ sở đàm phán.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên khảo sát thị trường, mức giá từ 11,5 – 12 tỷ đồng là mức giá hợp lý để người mua có thể đầu tư an toàn, đảm bảo biên lợi nhuận khi xét đến vị trí đường hẻm 3m và các yếu tố khác.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể áp dụng các luận điểm sau:
- Nêu rõ hạn chế của đường trước nhà chỉ 3m, ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận, vận chuyển và tiềm năng tăng giá so với nhà mặt tiền.
- Đề cập đến chi phí cải tạo, bảo trì do số phòng lớn cần duy trì liên tục để giữ khách thuê.
- So sánh các giao dịch tương tự trong khu vực mà có mức giá thấp hơn, đưa ra bằng chứng cụ thể.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh nếu chủ nhà đồng ý mức giá hợp lý, giúp giảm rủi ro cho người bán.
Kết luận: Mức giá 12,9 tỷ đồng là khá sát với giá thị trường trong khu vực và hợp lý nếu đánh giá toàn diện về lợi nhuận cho thuê và vị trí. Tuy nhiên, người mua nên thương lượng để có được giá tốt hơn, khoảng từ 11,5 đến 12 tỷ đồng, đồng thời kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý và dòng tiền cho thuê trước khi quyết định xuống tiền.
