Nhận định về mức giá 1,16 tỷ cho 2 căn nhà tại 7/1A Đường Đào Trí, Phường Phú Thuận, Quận 7
Mức giá đưa ra là 1,16 tỷ VNĐ cho 2 căn nhà với tổng diện tích đất 40 m² (5m x 8m), diện tích sử dụng 80 m², tương đương 29 triệu/m² đất là mức khá cao so với mặt bằng chung nhà hẻm trong khu vực Quận 7.
Đặc biệt, căn nhà có giấy tờ pháp lý chưa rõ ràng (không có sổ đỏ) là một điểm cần cân nhắc kỹ càng trước khi quyết định xuống tiền.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản được chào bán | Tham khảo thị trường Quận 7 (Nhà hẻm, diện tích tương đương) |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 40 m² (5m x 8m) | 35 – 50 m² |
| Diện tích sử dụng | 80 m² (1 trệt + 1 gác) | 70 – 90 m² |
| Giá bán | 1,16 tỷ VNĐ | 800 triệu – 1 tỷ VNĐ |
| Giá/m² đất | 29 triệu VNĐ/m² | 20 – 25 triệu VNĐ/m² |
| Pháp lý | Không có sổ đỏ, chỉ kê khai thuế 1 đời chủ, bản vẽ hiện trạng | Thông thường cần sổ đỏ hoặc giấy tờ hợp lệ |
| Vị trí | Hẻm 2m, cách mặt tiền đường Đào Trí 20m, hẻm cao ráo, an ninh | Nhà hẻm tương tự, cách mặt tiền đường <20-30m |
| Đặc điểm | Nhà nở hậu, tường xây kiên cố, không phải nhà 3D | Nhà xây tương tự hoặc nhà 3D |
Nhận xét và khuyến nghị
Ưu điểm:
- Vị trí gần mặt tiền đường Đào Trí, hẻm thẳng, an ninh tốt.
- Nhà xây tường gạch kiên cố, có gác lửng, không phải nhà tạm 3D.
Hạn chế và rủi ro:
- Giấy tờ pháp lý không có sổ đỏ, chỉ kê khai thuế của 1 đời chủ, có thể gây khó khăn trong thủ tục sang tên, vay vốn ngân hàng.
- Giá bán hiện tại cao hơn mức giá thị trường khoảng 15-30%.
- Hẻm nhỏ 2m, có thể hạn chế di chuyển, khó khăn trong vận chuyển đồ đạc lớn.
Kết luận: Nếu khách hàng không quá đòi hỏi pháp lý hoàn chỉnh và ưu tiên vị trí gần mặt tiền, nhà xây kiên cố thì mức giá 1,16 tỷ là có thể xem xét nhưng cần thương lượng giảm giá. Bởi vì rủi ro pháp lý và giá cao hơn thị trường, mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 900 triệu đến 1 tỷ đồng cho 2 căn.
Đề xuất chiến lược thương lượng giá
- Nhấn mạnh đến rủi ro pháp lý và chi phí phát sinh để hoàn thiện giấy tờ, từ đó đề nghị giảm giá khoảng 15-20%.
- Đề nghị thanh toán nhanh để gia tăng tính hấp dẫn và giảm chi phí cho chủ nhà.
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, nếu có thể hỗ trợ luật sư hoặc chuyên gia để đánh giá rủi ro.
- Thẩm định hiện trạng nhà, hẻm, tiện ích xung quanh và kế hoạch phát triển khu vực.
- Xác định rõ khả năng vay vốn ngân hàng nếu cần, bởi thiếu sổ đỏ có thể làm khó.
- Đàm phán chi tiết về các điều khoản thanh toán, chuyển nhượng.
