Nhận định về mức giá 67 tỷ cho 2 lô đôi mặt phố Hồ Nghinh, Sơn Trà, Đà Nẵng
Mức giá 67 tỷ đồng cho 245m² đất mặt phố Hồ Nghinh là cao nhưng có thể hợp lý trong bối cảnh vị trí kim cương, gần biển và khu vực phát triển du lịch mạnh. Hồ Nghinh là trục đường thương mại – du lịch sầm uất bậc nhất Sơn Trà, với mật độ khách du lịch lớn, xung quanh nhiều khách sạn và dịch vụ cao cấp.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Bất động sản đang xét | Tham khảo khu vực tương tự |
|---|---|---|
| Diện tích | 245 m² (2 lô liền kề) | 200 – 300 m² các mặt tiền đường lớn ở Sơn Trà |
| Chiều ngang mặt tiền | 10m | 7 – 12m mặt tiền các tuyến phố thương mại |
| Vị trí | Đường Hồ Nghinh, gần biển, khu du lịch, nhiều khách sạn 3-5 sao | Tuyến đường biển Sơn Trà, khu vực phát triển du lịch tương tự như Võ Nguyên Giáp |
| Giá bán đề xuất | 67 tỷ đồng (~273 triệu/m²) | 150 – 250 triệu/m² tùy vị trí và tiềm năng kinh doanh |
| Tiềm năng khai thác | Đang cho thuê nhà hàng 50 triệu/tháng, hợp đồng ổn định | Các bất động sản tương tự khai thác nhà hàng, khách sạn thu nhập ổn định |
Đánh giá mức giá và các lưu ý khi xuống tiền
Giá 67 tỷ tương đương khoảng 273 triệu/m², thuộc mức cao trong phân khúc nhà mặt phố Sơn Trà nhưng không phải là vượt trội nếu xét về vị trí sát biển, mặt tiền rộng 10m và nguồn thu nhập ổn định từ hợp đồng thuê.
Nếu mục đích đầu tư dài hạn hoặc phát triển dự án khách sạn, nhà hàng cao cấp thì mức giá này có thể chấp nhận được do tiềm năng tăng giá và dòng tiền đều từ cho thuê hiện tại.
Tuy nhiên, cần lưu ý các điểm sau:
- Xác minh kỹ hợp đồng cho thuê hiện tại, tính pháp lý và quyền sử dụng đất rõ ràng.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực để đảm bảo không có thay đổi ảnh hưởng đến giá trị hoặc mục đích xây dựng.
- Đánh giá chi phí xây dựng, pháp lý, và khả năng khai thác hiệu quả để xác định lợi nhuận thực tế.
- Xem xét tính thanh khoản của tài sản trong tương lai, nhất là khi thị trường có biến động.
Đề xuất giá và chiến thuật thương lượng
Dựa trên khảo sát mức giá trung bình khu vực và tiềm năng khai thác, giá hợp lý có thể ở khoảng 55 – 60 tỷ đồng, tương đương 224 – 245 triệu/m².
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn có thể:
- Lấy lý do giá thị trường đang có xu hướng điều chỉnh nhẹ, minh chứng bằng các giao dịch thực tế gần đây có giá thấp hơn.
- Nêu rõ các rủi ro tiềm tàng về pháp lý và chi phí phát sinh khi phát triển dự án, đề xuất giá giảm để bù đắp rủi ro.
- Đề xuất thanh toán nhanh, không qua trung gian hoặc ký hợp đồng mua bán sớm nhằm giúp chủ nhà giải quyết tài chính nhanh chóng.
- Chỉ ra các bất lợi như chi phí bảo trì hiện tại, hoặc rủi ro biến động thị trường để tạo áp lực giá.
Tóm lại, mức giá 67 tỷ có thể chấp nhận được với nhà đầu tư dài hạn và hiểu rõ thị trường, nhưng nếu bạn muốn giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận, việc thương lượng xuống khoảng 55-60 tỷ là hợp lý và khả thi.
