Nhận định về mức giá 4,29 tỷ đồng cho lô đất 70,5 m² tại đường Nguyễn Văn Quá, phường Đông Hưng Thuận, quận 12, TP.HCM
Mức giá 4,29 tỷ đồng (tương đương 60,85 triệu/m²) cho một nền đất thổ cư diện tích 70,5 m² tại vị trí quận 12, TP.HCM nằm trong mức khá cao so với mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, mức giá này có thể được xem là hợp lý trong trường hợp lô đất có các lợi thế về mặt vị trí, pháp lý rõ ràng, hẻm xe hơi 6m thuận tiện, mặt tiền rộng 4,7 m, và khu dân cư hiện hữu, tiện ích xung quanh đầy đủ.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm nổi bật | Thời điểm giao dịch |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Nguyễn Văn Quá, Q12 | 70,5 | 4,29 | 60,85 | Hẻm xe hơi 6m, mặt tiền 4,7m, sổ hồng riêng, tiện ích đầy đủ | 2024 |
| Đường Thạnh Xuân 13, Q12 | 75 | 3,8 | 50,7 | Hẻm xe máy, sổ hồng riêng, gần chợ, khu dân cư hiện hữu | 2024 |
| Đường Lê Văn Khương, Q12 | 68 | 3,95 | 58,1 | Mặt tiền nhỏ, hẻm 4m, sổ hồng riêng | 2024 |
| Đường Nguyễn Ảnh Thủ, Q12 | 70 | 3,6 | 51,4 | Hẻm xe máy, sổ hồng riêng, tiện ích đầy đủ | 2023 |
Đánh giá và đề xuất giá hợp lý
Dựa trên so sánh thực tế, mức giá 60,85 triệu/m² cao hơn khoảng 15-20% so với các nền đất tương tự trong khu vực quận 12, đặc biệt khi xét về chiều rộng mặt tiền và đường hẻm rộng 6m cho xe hơi quay đầu thoải mái, điều này là một điểm cộng lớn. Vị trí gần ngã tư Chợ Cầu, kết nối nhanh sang Gò Vấp và Quang Trung cũng làm tăng giá trị.
Tuy vậy, trong bối cảnh thị trường hiện tại và để có tính thanh khoản tốt hơn, có thể thương lượng giảm giá từ 4,29 tỷ xuống khoảng 3,9 – 4,0 tỷ đồng (tương đương 55,3 – 56,7 triệu/m²) là mức hợp lý hơn, vẫn đảm bảo lợi ích cho người bán và phù hợp với giá thị trường khu vực.
Chiến lược thuyết phục chủ bất động sản giảm giá
- Trình bày các dữ liệu so sánh giá thực tế gần đây như bảng trên để minh chứng mức giá đang cao hơn mặt bằng.
- Làm nổi bật điểm yếu nếu có, ví dụ mặt tiền 4,7m dù rộng nhưng chiều dài xây dựng hạn chế (12m), hoặc hẻm 6m tuy rộng nhưng vị trí không phải mặt tiền đường lớn.
- Đề nghị mức giá hợp lý 3,9 – 4,0 tỷ đồng với lý do thanh khoản nhanh, tránh rủi ro thị trường biến động và chi phí tài chính kéo dài.
- Nhấn mạnh việc mua bán nhanh sẽ giúp chủ đất tiết kiệm chi phí giữ đất, thu hồi vốn sớm để đầu tư dự án khác hoặc nhu cầu tài chính cá nhân.
Kết luận
Nếu khách hàng ưu tiên vị trí, pháp lý rõ ràng và tiện ích xung quanh đầy đủ, mức giá 4,29 tỷ đồng vẫn có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, để đảm bảo tính cạnh tranh và khả năng bán nhanh, nên thương lượng giảm xuống mức khoảng 3,9 – 4,0 tỷ đồng, phù hợp với mặt bằng giá chung của quận 12 trong năm 2024.
