Thẩm định giá trị thực:
Bất động sản tọa lạc tại đường Tân Kỳ Tân Quý, Phường Bình Hưng Hòa, Quận Bình Tân, TP. Hồ Chí Minh với diện tích đất 330 m², diện tích sử dụng khoảng 600 m² gồm 1 trệt 2 lầu, 5 phòng ngủ, 6 WC khép kín, sân thượng và hồ bơi. Giá bán 19,9 tỷ đồng tương ứng với giá khoảng 60,3 triệu đồng/m² diện tích sử dụng.
So với mặt bằng chung khu vực Bình Tân, giá đất thổ cư khu vực này dao động từ 25-40 triệu đồng/m² tùy vị trí và hẻm. Nhà xây dựng 3 tầng với kết cấu khá hoàn chỉnh, hồ bơi và sân rộng để được 6 xe hơi là điểm cộng lớn. Chi phí xây mới hoàn thiện nhà 3 tầng diện tích sàn 600 m² hiện nay khoảng 6-7 triệu đồng/m², tương đương 3.6-4.2 tỷ đồng, chưa tính đất.
Giá trị đất ước tính tối thiểu là 330 m² x 30 triệu = 9.9 tỷ đồng cho khu vực hẻm rộng vừa phải, còn phần xây dựng khoảng 4 tỷ đồng => tổng giá trị tối thiểu khoảng 14 tỷ đồng. Giá bán 19,9 tỷ do đó đang cao hơn khoảng 40% so với giá trị ước tính thực tế.
Nhận xét: Giá này có phần cường điệu, cần thương lượng giảm giá ít nhất 15-20% để phản ánh đúng giá trị thực tế và rủi ro nhà hẻm.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích đất lớn 8x37m với thế đất nở hậu 10m, hiếm trong khu vực Bình Tân.
- Kết cấu nhà kiên cố 1 trệt 2 lầu, 5 phòng ngủ, 6 WC khép kín phù hợp gia đình đa thế hệ hoặc kinh doanh thuê phòng cao cấp.
- Sân rộng để được đến 6 xe hơi và tổ chức tiệc ngoài trời, hiếm có trong khu vực hẻm.
- Có hồ bơi và sân thượng, tăng giá trị sống và khả năng khai thác cho thuê cao cấp.
- Nhà nằm trong hẻm nhưng hẻm rộng đủ quay đầu xe, không quá nhỏ, thuận tiện di chuyển.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc làm mô hình nhà cho thuê cao cấp phục vụ khách thuê gia đình hoặc văn phòng nhỏ, nhờ sân rộng và nhiều phòng ngủ khép kín.
Ngoài ra, có thể cân nhắc đầu tư cải tạo nhẹ để tăng giá trị cho thuê hoặc bán lại sau 1-2 năm khi giá đất khu vực tăng.
Do diện tích lớn và vị trí tốt, không phù hợp làm kho xưởng hay xây mới hoàn toàn vì chi phí xây dựng cao hơn giá thị trường.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tân Kỳ Tân Quý, Bình Hưng Hòa) | Đối thủ 2 (Đường Lê Trọng Tấn, Bình Tân) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 330 (nở hậu 10m) | 200 (hẻm 5m) | 250 (mặt tiền đường lớn) |
| Diện tích sử dụng (m²) | 600 (1 trệt 2 lầu) | 350 (nhà 1 trệt 1 lầu) | 400 (nhà mới 2 lầu) |
| Giá bán (tỷ) | 19,9 | 12 – 14 | 16 – 18 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 60,3 | 40 – 45 | 45 – 50 |
| Kết cấu | 1 trệt 2 lầu, hồ bơi, sân rộng | 1 trệt 1 lầu, sân nhỏ | 2 lầu, sân xe hơi nhỏ |
| Hẻm / mặt tiền | Hẻm rộng, có thể để xe hơi | Hẻm nhỏ | Mặt tiền đường lớn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ sổ đỏ, tránh trường hợp đất thổ cư xen kẹt hoặc tranh chấp ranh giới.
- Đánh giá thực trạng kết cấu nhà, đặc biệt hồ bơi và sân thượng xem có thấm dột, nứt nẻ không.
- Xác minh quy hoạch khu vực, đảm bảo không có dự án giải tỏa trong tương lai gần.
- Kiểm tra hẻm thực tế có thuận tiện cho xe hơi lớn quay đầu, tránh tình trạng khó di chuyển khi đông xe.
- Đánh giá phong thủy nhà, do nhà có sân rộng và nở hậu, nhưng cần kiểm tra hướng nhà và yếu tố xung quanh để tránh điểm xấu.
