Nhận xét về mức giá bán tòa building căn hộ dịch vụ tại 8 Bình Quới, Quận Bình Thạnh
Mức giá 23,3 tỷ đồng cho tòa nhà 6 tầng với diện tích sử dụng 604 m² tương đương khoảng 190,98 triệu đồng/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Quận Bình Thạnh hiện nay.
Quận Bình Thạnh là khu vực phát triển mạnh mẽ với nhiều dự án căn hộ và nhà ở đa dạng, giá nhà phố mặt tiền trong các con đường chính thường dao động từ 150 – 170 triệu đồng/m². Trong khi đó, nhà mặt phố khu vực đường Bình Quới, đặc biệt với mặt tiền nhỏ 4,4m, dù có ưu điểm nở hậu và hẻm xe hơi nhưng giá gần 191 triệu/m² là mức khá sát hoặc vượt ngưỡng giá thị trường cho những căn tương tự.
Phân tích chi tiết so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang bán | Nhà phố tương tự khu Bình Quới, Bình Thạnh | Nhà phố mặt tiền Quận Bình Thạnh trung bình |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 122 | 100 – 150 | 100 – 150 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 604 | 400 – 600 | 400 – 600 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 23,3 | 15 – 20 | 15 – 20 |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | 190,98 | 120 – 170 | 120 – 170 |
| Số tầng | 6 | 4 – 6 | 4 – 6 |
| Loại hình | Building căn hộ dịch vụ, nhiều phòng, thang máy | Nhà mặt phố hoặc building nhỏ | Nhà mặt phố |
| Vị trí | Đường Bình Quới, hẻm xe hơi, nở hậu 8,2m | Tương tự | Khu vực trung tâm Bình Thạnh |
| Tiềm năng sinh lời | Hợp đồng thuê 90 triệu/tháng | Thông thường thấp hơn | Thường thấp hơn |
Nhận định về tính hợp lý của giá và điều kiện xuống tiền
Mức giá đang đưa ra có thể chấp nhận được nếu người mua quan tâm đến tính thanh khoản và khả năng sinh lời ổn định từ hợp đồng thuê 90 triệu đồng/tháng. Đây là một điểm cộng lớn, giúp đảm bảo dòng tiền đều đặn, tương đương lợi suất khoảng 4,6%/năm (chưa trừ chi phí vận hành).
Tuy nhiên, nếu mục đích mua để đầu tư dài hạn hoặc cho thuê, người mua cần xem xét kỹ các yếu tố như:
- Độ bền và chất lượng xây dựng của tòa nhà 6 tầng.
- Khả năng duy trì và tăng giá trị hợp đồng thuê trong tương lai.
- Pháp lý rõ ràng, hiện trạng sổ hồng đầy đủ và không tranh chấp.
- Chi phí quản lý, bảo trì và vận hành tòa nhà.
- Tính thanh khoản của bất động sản trong trường hợp muốn bán lại.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên so sánh và phân tích, mức giá hợp lý hơn cho bất động sản này nên dao động trong khoảng 18 – 20 tỷ đồng (tương đương 150 – 165 triệu đồng/m²), vẫn cao hơn nhà phố thông thường do đặc thù căn hộ dịch vụ nhiều phòng và thang máy.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, người mua có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Phân tích các chi phí vận hành và bảo trì tòa nhà sẽ ảnh hưởng đến lợi suất thực tế.
- Tham khảo giá các căn tương tự đã giao dịch gần đây với giá thấp hơn.
- Đưa ra cam kết thanh toán nhanh hoặc không qua trung gian để giảm chi phí và thủ tục.
- Chỉ ra việc giá hiện tại vượt ngưỡng thị trường trong khi có thể khó tìm người mua khác với mức giá đó.
Kết luận, nếu bạn là nhà đầu tư chuyên nghiệp và đánh giá cao tiềm năng dòng tiền cho thuê ổn định, mức giá 23,3 tỷ có thể xem xét nhưng cần thương lượng giảm khoảng 10 – 15% để đảm bảo tỷ suất sinh lời hợp lý và giảm rủi ro.
