Nhận định về mức giá căn hộ 2PN tại Nguyễn Xiển, Tp Thủ Đức
Mức giá 3,06 tỷ đồng cho căn hộ 59m², tương đương 51,86 triệu đồng/m², là mức giá khá cao so với mặt bằng chung của khu vực Thành phố Thủ Đức, đặc biệt là khu vực phường Long Thạnh Mỹ (Quận 9 cũ). Căn hộ có 2 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh hoàn thiện cơ bản, chưa bàn giao, thuộc dự án ở tầng 12 của toà S8. Hướng ban công Tây Bắc và cửa chính Đông Nam là điểm cộng về phong thủy và thông gió.
Phân tích chi tiết giá bán và so sánh thị trường
| Vị trí | Loại căn hộ | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá bán (tỷ đồng) | Tình trạng | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nguyễn Xiển, Phường Long Thạnh Mỹ (Quận 9 cũ) | 2PN, 1WC, hoàn thiện cơ bản | 59 | 51,86 | 3,06 | Chưa bàn giao | 2024 |
| Phường Long Thạnh Mỹ, Tp Thủ Đức | 2PN, 1WC, hoàn thiện cơ bản | 60-65 | 42-45 | 2,5 – 2,9 | Đã bàn giao | 2023 – đầu 2024 |
| Phường Tăng Nhơn Phú B, Tp Thủ Đức | 2PN, 2WC, hoàn thiện cơ bản | 58-62 | 44-47 | 2,6 – 2,95 | Đã bàn giao | 2023 |
| Phường Bình Thọ, Tp Thủ Đức | 2PN, 1WC, hoàn thiện cơ bản | 55-60 | 40-43 | 2,2 – 2,6 | Đã bàn giao | 2023 |
Nhận xét và đề xuất mức giá hợp lý
Các căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực lân cận, có diện tích tương đương và hoàn thiện tương tự đang được giao dịch với mức giá phổ biến từ 40 đến 47 triệu đồng/m², tương đương từ 2,2 đến 2,95 tỷ đồng. Đa số các căn này đều đã bàn giao, trong khi căn hộ được đề cập chưa bàn giao – điểm cộng về tiềm năng tăng giá trong tương lai nhưng cũng đồng nghĩa với rủi ro về tiến độ và chất lượng thực tế.
Do đó, mức giá 3,06 tỷ đồng là hơi cao so với mặt bằng chung hiện tại, nhất là khi căn hộ chỉ có 1 phòng vệ sinh và nội thất hoàn thiện cơ bản.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, khách hàng có thể đưa ra các luận điểm sau:
- So sánh trực tiếp với các căn hộ tương tự trong khu vực có giá thấp hơn đáng kể.
- Lưu ý căn hộ chưa bàn giao, chưa có nội thất hoàn chỉnh, nên giá bán cần có mức chiết khấu hợp lý để bù đắp rủi ro và chi phí hoàn thiện cho người mua.
- Đề xuất mức giá hợp lý khoảng 2,85 tỷ đồng (tương đương ~48 triệu/m²), phù hợp với xu hướng thị trường và vẫn đảm bảo lợi nhuận cho bên bán.
Kết luận
Mức giá 3,06 tỷ đồng đang nằm ở mức cao hơn trung bình thị trường căn hộ 2PN tại khu vực Tp Thủ Đức, đặc biệt là phường Long Thạnh Mỹ. Nếu khách mua quan tâm đến dự án chưa bàn giao và có thể chịu thêm chi phí hoàn thiện, mức giá đề xuất 2,85 tỷ đồng sẽ hợp lý và dễ chấp nhận hơn. Việc thương lượng dựa trên các cơ sở dữ liệu thực tế và so sánh sẽ giúp tăng khả năng thành công trong giao dịch.
